G-REIT

German Real Estate Investment Trusts (G-REIT) are listed, German stock corporations whose purpose is to acquire and hold ownership or easement rights in properties, property partnerships, REIT service companies, corporations and property companies, and to manage or dispose of them in the context of rental and leasing operations (section 1 of the REIT-Gesetz (REITG – German REIT Act).1 The principles of the German Stock Corporation Act and commercial law must be complied with. Thus, REIT is not a legal form in its own right, but merely a special status of stock corporation, which can be achieved under certain conditions and enjoys tax advantages.2
REITs were introduced in Germany as at 1 January 2007. They are subject to the regulations of the Act on German Real Estate Investment Trusts (REIT-Gesetz).3
Unlike property stock corporations, REITs usually do not have to pay tax on their profits at company level. This allows them to distribute their profits to shareholders tax-free, whereby taxation only occurs at the shareholder level (also referred to as “transparent” taxation). In accordance with section 13(1) REITG, G-REITs have to distribute at least 90% of their taxable income as dividends to shareholders.4

Um den Status eines REITs zu erlangen, werden unterschiedliche Tests durchgeführt. Als Erstes muss die Voraussetzung erfüllt sein, dass das Unternehmen über einen Firmensitz in Deutschland (§ 9 REITG) und eine Börsenzulassung nach § 10 REITG verfügt. Das Mindesteigenkapital eines REITs muss zudem mehr als 45% des unbeweglichen Vermögens zum Ende des Geschäftsjahres umfassen (§ 15 REITG). Das Eigenkapital darf nicht weniger als 15 Mio. Euro betragen (§ 4 REITG). Eine weitere Voraussetzung ist, dass mindestens 75% der Gewinne des Unternehmens durch Vermietung, Leasing, Verpachtung und/oder Veräußerung von direkten oder indirekten Immobilienanlagen generiert werden (§ 12 Abs. 3 a REITG). Bestandswohnobjekte dürfen nicht zum Immobilienportfolio gehören (§ 1 REITG). Ferner darf ein Investor nicht mehr als 10 % der Anteile der Gesellschaft auf sich vereinen (§ 11 Abs. 5 REITG). Dies stellt die Gesellschaften häufig vor eine Herausforderung, da diese Vorgabe nicht zwangsläufig durch das Unternehmen selbst gesteuert werden kann. Des Weiteren ist ein Handel mit ihren Immobilien untersagt. Somit dürfen innerhalb von fünf Geschäftsjahren nicht mehr als die Hälfte des Wertes der durchschnittlich im gleichen Zeitraum befindlichen Immobilien veräußert werden (§ 14 Abs. 1 und 2 REITG).5

REIT shares can be traded daily on the stock market. Like conventional stock corporations, REITs must have the executive bodies of management board, supervisory board and annual general meeting, and comply with the rights and obligations of shareholders.

For shareholders, a REIT combines the advantages of a high dividend payout ratio and high fungibility. As for open-ended mutual property funds, investors can participate in the performance of properties from a small investment amount upwards.6
G-REITs have so far made little headway as an investment form in Germany. In addition to the above requirements that have to be satisfied, G-REITs were introduced shortly before the start of the global economic crisis, which was triggered by the property crisis in the US. This led to a general reluctance among companies to transform from a stock corporation to a REIT, hence only three REITs are placed on the German market so far (September 2015). By contrast, the market for property stock corporations is currently developing very positively in general (especially in the residential segment).
  • 1 Vgl. Bone-Winkel, Stephan; Schulte, Karl-Werner; Sotelo, Ramon; Orthmann, Alexander (2008): Beurteilung indirekter Immobilienanlagen. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 687.
  • 2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 817.
  • 3 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 853-854.
  • 4 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 817.
  • 5 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 853-854.
  • 6 Vgl. Schaich, Frank (2012): Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland, in: Trübestein, Michael (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilieninvestment, Wiesbaden, S. 163.
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: 18.09.2019