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29.11.2018 Swiss Life Living and Working mit einem vorläufigen Rating von (P) a+ (AIF) bewertet

Scope bewertet den offenen Immobilienpublikumsfonds Swiss Life Living and Working mit einem vorläufigen Rating von (P) a+ (AIF).

Anleger können mit diesem Produkt einen offenen Immobilienpublikums-AIF erwerben, der gemäß Anlagebedingungen in die EWR-Staaten und die Schweiz investiert.

Der Anleger kann mit diesem Produkt einen offenen Immobilienpublikums-AIF erwerben, der gemäß Anlagebedingungen in die EWR-Staaten und die Schweiz investiert. Darüber hinaus diversifiziert der Fonds über klassische Gewerbeimmobilien hinaus auch in den Wohn- und Gesundheitssektor. Des Weiteren können 20% des Wertes des Fonds in Projektentwicklungen investiert werden. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Die Fondsauflage des Produktes erfolgte zum 22.12.2016.

Die Basis dieses Ratings bildet eine durch den Asset Manager zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung und ein zusätzliches Interview mit dem Fondsmanagement. Sobald der Fonds über eine Mindesthistorie von zwei vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahren verfügt, wird das vorläufige Rating aktualisiert und in ein finales Rating überführt werden.

Die angestrebte sektorale Diversifikation wurde aus Sicht von Scope in der Aufbauphase bereits sehr konsequent umgesetzt. In einer zweiten Phase des Portfolioaufbaus soll nun auch die regionale Diversifikation weiter vorangetrieben werden. Positiv wertet Scope die Integration in den Swiss Life-Konzern. Swiss Life Asset Managers Real Estate verfügt mit ca. 1.300 Mitarbeitern an 26 Standorten über ein sehr breit aufgestelltes Netzwerk und kann mit nach Regionen und Nutzungsarten fokussierten Transaktionsteams eine zeitnahe Umsetzung der Investitionsstrategie unterstützen.

Das Preisniveau ist sowohl im Gewerbeimmobiliensektor als auch in den Zielsegmenten Health Care und Wohnen in den stark nachgefragten Metropolregionen aber auch an vielen Standorten abseits dieser weiterhin auf einem historisch hohen Marktniveau. Einige Standorte bilden allerdings bezüglich der Investments in den Wohnungs- und Pflegesektor und unter Diversifikationsaspekten aus Sicht von Scope durchaus sinnvolle Investitionsmöglichkeiten.

Aus Sicht von Scope wird die bisherige Ankaufspolitik positiv beurteilt. Ankäufe wurden zwar auch in peripheren Bereichen von Ballungsgebieten getätigt; diese sind aber überwiegend durch Bevölkerungswachstum geprägt und mit einer guten Verkehrsanbindung versehen.

Die Wertentwicklung des Fonds nach BVI-Methode soll nach Angaben des Asset Managers bei mehr als 2,5% p. a. liegen. Das erste Rumpfgeschäftsjahr (22.12.2016 bis 30.06.2017) wurde mit 0,5% abgeschlossen. Mit Abschluss des ersten vollen Geschäftsjahres zum 30.06.2018 konnte der geplante Zielwert bei einer Rendite von 3,6% deutlich überschritten werden. Getragen wird die Rendite auch durch Wertsteigerungen, die im letzten Geschäftsjahr 170 Basispunkte ausmachten. Aktuell liegt die BVI-Jahresrendite per 31.10.2018 bei 3,7%.

Die Bewertung der Nachhaltigkeit liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Peergroup. Nachhaltigkeitsaspekte sollen künftig aber sowohl im Risikomanagementansatz sowie in den Anlageentscheidungen stärker berücksichtigt werden. 2018 hat Swiss Life Asset Managers die UN Principles for Responsible Investment (UNPRI) unterzeichnet und ist seit diesem Jahr auch Mitglied der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine leicht überdurchschnittliche Bewertung im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds. Die Liquiditätsanlage erfolgt risikoarm. Die Fremdfinanzierungsquote liegt mit 19,9% leicht über dem Durchschnitt europäisch investierender offener Publikumsfonds. Ein Währungskursrisiko besteht aufgrund der aktuellen auf Länder des Euro-Raums beschränkten Investments und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht.


Wichtige Hinweise und Informationen

Die Scope Analysis GmbH (im Folgenden ‚Scope Analysis‘) veröffentlicht Bewertungen als sog. Fonds-Ratings zum Risiko-Rendite-Profil von Investmentfonds (dies umfasst sowohl Wertpapiersondervermögen als auch alternative Investmentfonds, oder vergleichbare Konstruktionen in der Stellung eines Eigenkapitalgebers). Diese Fonds-Ratings stellen kein „Rating“ im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013 dar.
Die von Scope Analysis verfassten Fonds-Ratings sind ferner keine Empfehlungen für den Erwerb oder die Veräußerung von Finanzinstrumenten, die Gegenstand des Fonds-Ratings sind, und beinhalten kein Urteil über den Wert solcher Finanzinstrumente. Die Bewertungen von Scope Analysis stellen ferner keine individuelle Anlageberatung dar und berücksichtigen nicht die speziellen Anlageziele, den Anlagehorizont oder die individuelle Vermögenslage der einzelnen Anleger. Mit der Erstellung und Veröffentlichung von Bewertungen wird Scope Analysis gegenüber keinem Kunden als Anlageberater oder Portfolioverwalter tätig.


Sofern nachfolgend der Begriff Asset Management Company verwendet wird, umfasst dieser sowohl Kapitalverwaltungsgesellschaften, Investmentgesellschaften, Verwaltungsgesellschaften als auch Investmentberatungsgesellschaften.


Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Erstellung und Verbreitung des vorliegenden Fonds-Ratings ist als Herausgeber die Scope Analysis GmbH, Berlin, Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) HRB 97933 B, Geschäftssitz: Lennéstraße 5, 10785 Berlin, Geschäftsführer: Dr. Sven Janssen.
Das vorliegende Fonds-Rating wurde erstellt und verfasst von: Sonja Knorr, Executive Director, Lead Analyst.


Ratinghistorie
28.11.2018 | Initial Rating | (P) a+AIF


Angaben über Interessen und Interessenkonflikte

Eine Beschreibung der von Scope Analysis getroffenen Vorkehrungen, insbesondere etwaiger zur Verhinderung und Vermeidung von Interessenkonflikten im Zusammenhang mit der Erstellung und Verbreitung von Fonds-Ratings, ist in der „Richtlinie zum Umgang mit Interessenkonflikten“ der Scope Analysis GmbH abrufbar unter www.scopeanalysis.com.
Das Fonds-Rating wurde von Scope Analysis unabhängig der Anbieterin bzw. Emittentin des Finanzinstruments jedoch entgeltlich auf Grundlage einer Vereinbarung über die Erstellung dieses Fonds-Ratings mit der Anbieterin bzw. Emittentin der bewerteten Finanzinstrumente erstellt.
Soweit Scope Analysis ein Asset Manager-Rating für einen Anbieter des analysierten Finanzinstruments erstellt hat, kann das Asset-Manager-Rating bzw. dessen fortlaufende Aktualisierung zu Änderungen der Ratingnote des vorliegenden Finanzinstruments geführt haben.
Die Anbieterin des bewerteten Finanzinstruments hat kein Management-Rating bei Scope Analysis entgeltlich erworben.


Wesentliche Quellen des Fonds-Ratings
Bei der Erstellung des Fonds-Ratings wurden folgende wesentlichen Informationsquellen verwendet:

Prospekt - Webseite des Anbieters - Jahres-/Halbjahresberichte des Investmentfonds - Angeforderte Detailinformationen - Datenlieferungen von externen Datenlieferanten - Interview mit der Asset Management Company - Presseberichte - Sonstige öffentliche Informationen

Die in den Bewertungen enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die Scope Analysis für zuverlässig hält; sie wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Allerdings kann Scope Analysis die Richtigkeit der verwendeten Informationen nicht garantieren und keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit übernehmen.

Vor Veröffentlichung wurde dem Auftraggeber die Möglichkeit gegeben, das Fonds-Rating und die maßgeblichen Faktoren der Ratingentscheidung (Ratingtreiber) einzusehen, inklusive der dem Fonds-Rating zugrunde liegenden zusammenfassenden Begründungen des Fonds-Ratings (Rating Rationale). Die Ratingnote wurde nach dieser Einsichtnahme nicht geändert.


Methodik
Die für das Fonds-Rating gültige Methodik ist unter: https://www.scopeanalysis.com/#rating-and-research/open-ended-funds/methodologies verfügbar.
Informationen zur Bedeutung der für die Bewertung verwendeten Rating-Skala sind auf der Website der Scope Analysis GmbH unter https://www.scopeanalysis.com/#methodology/rating-scales abrufbar.


Haftungsausschluss
Scope Analysis erstellt mit der gebotenen fachlichen Sorgfalt ihre unabhängige und objektive Bewertung zu einem bestimmten Stichtag, an dem die Bewertung veröffentlicht wird. Daher sind künftige Ereignisse als ungewiss anzuse-hen. Deren Vorhersage beruht dabei auf Einschätzungen, so dass eine Bewertung keine Tatsachenbehauptung darstellt, sondern lediglich eine Meinungsäußerung, die sich anschließend auch wieder ändern und in einer geänderten Bewertung niederschlagen kann. Scope Analysis haftet folglich nicht für Schäden, die darauf beruhen, dass Entscheidungen auf eine von ihr erstellte Bewertung gestützt werden.
Im Falle einfacher oder leichter Fahrlässigkeit von Scope Analysis, eines ihrer gesetzlichen Vertreter, eines ihrer Mitarbeiter oder eines ihrer Erfüllungsgehilfen ist die Haftung bei der Verletzung vertragswesentlicher Pflichten beschränkt auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden. Im Übrigen ist die Haftung bei einfacher oder leichter Fahrlässigkeit ausgeschlossen; dies gilt nicht im Falle einer Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.
Sollte es sich bei dem jeweiligen Fonds-Rating um ein beauftragtes Fonds-Rating handeln, so besteht ebenfalls keine Haftung von Scope Analysis nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Die Bewertung sollte von den beteiligten Akteuren nur als ein Faktor im Rahmen ihrer Anlageentscheidungen betrachtet werden und kann eigene Analysen und Bewertungen nicht ersetzen. Die Bewertung stellt somit nur eine Meinungsäußerung zur Qualität dar und trifft auch keine Aussage dahingehend, ob die beteiligten Akteure einen Ertrag erzielen, das investierte Kapital zurückerhalten oder bestimmte Haftungsrisiken durch die Beteiligung an einem Investment eingehen. Der In-halt der Fonds-Ratings sowie der Ratingberichte ist urheberrechtlich sowie anderweitig durch Gesetze geschützt. Bei den dort genannten Produkt- und/oder Firmennamen kann es sich um eingetragene Marken handeln. Es darf eine Kopie der durch Scope Analysis auf ihrer Website veröffentlichten Fonds-Ratings bzw. Ratingberichte auf einem einzi-gen Computer für den nicht-kommerziellen und persönlichen internen Gebrauch gespeichert werden. Jede darüber hinaus gehende unberechtigte Verwendung wie die Änderung, Reproduktion, Übermittlung, Übertragung, Verbreitung, Weiterveräußerung oder Speicherung für eine spätere Verwendung der Inhalte der Fonds-Ratings bzw. Ratingberichte ist strengstens untersagt. Die unberechtigte Verwendung kann zu Schadensersatz- und Unterlassungsansprüchen führen.


Kontakt
Scope Analysis GmbH
Lennéstraße 5
10785 Berlin
Telefon +49 30 27891-0
Fax +49 30 27891-100
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE226486027


Analyst Contact: Sonja Knorr : s.knorr@scopeanalysis.com

Quelle: www.scopeanalysis.com


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: 17.12.2018