Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Miteigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums ausschließlich allein zu nutzen (§§ 10, 15 WEG). Derartige Gebrauchsregelungen können ausschließlich Miteigentümern zustehen. Außenstehende Dritte hingegen können dieses Recht nicht erwerben. Infolgedessen sind Sondernutzungsrechte stets mit einem Wohnungs- oder Teileigentum verbunden.1
In der Praxis werden Sondernutzungsrechte üblicherweise für Freiflächen wie beispielsweise Gärten, Kellerräume oder Tiefgaragenstellplätze sowie für oberirdische Stellplätze begründet.2
Sondernutzungsrechte werden in der Praxis häufig entsprechend § 8 WEG in der Teilungserklärung bestellt und einzelnen Miteigentümern zugeordnet. Dadurch erhält die Erklärung den Charakter einer Vereinbarung gem. § 15 Abs. 1 WEG. Eine nachträgliche Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten erfordert grundsätzlich die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern, deren Rechtsstellung dadurch nachteilig berührt wird. Eine Eintragung im Grundbuch ist nicht zwingend erforderlich. Es wird zwischen „schuldrechtlichen Sondernutzungsrechten“, die nicht im Grundbuch eingetragen werden und „dinglichen Sondernutzungsrechten“, die auch im Grundbuch eingetragen sind, unterschieden.3
Sofern die Sondernutzungsrechte als „dingliche Sondernutzungsrechte“ im Grundbuch eingetragen sind, gehen diese an den jeweiligen Rechtsnachfolger über. „Schuldrechtliche Sondernutzungsrechte“ hingegen gehen nicht automatisch auf den jeweiligen Rechtsnachfolger über (§ 10 WEG). Sie basieren lediglich auf einer schuldrechtlichen Vereinbarung der Sondereigentümer.4
Miteigentümer können grundsätzlich Sondernutzungsrechte uneingeschränkt gegenseitig übertragen, ohne dass es der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedarf. Die Übertragung des Sondernutzungsrechtes wird als Inhaltsänderung des Sondereigentums betrachtet, wodurch neben der Einigung der beteiligten Wohnungseigentümer, eine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist. Ferner ist die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern notwendig, sofern diese negativ von der Änderung betroffen sind.
Das Sondernutzungsrecht ist gegenüber dem Sondereigentum klar abzugrenzen. So können Tiefgaragenstellplätze, die über eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung verfügen, sowohl als Sondernutzungsrecht als auch als Sondereigentum begründet werden. Im Gegensatz zum Sondernutzungsrecht kann Sondereigentum einzeln verkauft werden.5

  • 1 Vgl. Schaller, Wolfgang (2009). Wohnungseigentumsrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 226-227.
  • 2 Vgl. Huber, Monika (2007). Sondernutzungsrecht. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 614-615.
  • 3 Vgl. Schneider, Hans-Josef; Oldenburg, Regina (2014): Die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 117.
  • 4 Vgl. Schaller, Wolfgang (2009). Wohnungseigentumsrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 226-227.
  • 5 Vgl. Huber, Monika (2007). Sondernutzungsrecht. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 614-615.
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: 17.01.2019