Niessbrauch

Durch den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch erhält der Nießbrauchberechtigte das Recht, die Nutzungen aus einem Grundstück zu ziehen (§ 1030 BGB). Als Nutzungen werden die Früchte des Grundstücks und die Vorteile bezeichnet, welche aus dem Grundstücksgebrauch resultieren (§ 100 BGB). Hierzu gehören auch Miet- oder Pachterlöse.1 Der Nutzen kann aber auch aus landwirtschaftlichen Erzeugnissen oder sonstiger „Ausbeute“ wie Sand, Kies oder Kohle bestehen.
Zum Nießbrauch gehört auch das Zubehör im Sinne der §§ 97, 98 BGB eines Grundstücks. Hierzu zählen bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen. Als Beispiel dafür kann ein Bagger innerhalb eines Kiesgewinnungsbetriebes oder auch die Küche einer Wohnung genannt werden.
Der Nießbrauchberechtigte ist verpflichtet, die bisherigen wirtschaftlichen Bestimmungen des Grundstücks zu erhalten (§ 1036 BGB). Nach § 1041 BGB hat der Nießbrauchberechtigte Kosten zu tragen, die der Erhaltung des Grundstücks dienen. Ebenso hat er Ausbesserungen und Erneuerungen zu bezahlen, soweit diese zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks gehören. Versicherungen, wie beispielsweise gegen Brand, müssen ebenfalls vom Nießbrauchberechtigten getragen werden. Auch laufende öffentliche Kosten wie die Grundsteuer trägt der Berechtigte. Hingegen müssen außerordentliche Lasten wie Erschließungs- und Anliegerbeiträge (§ 1047 BGB) nicht vom Berechtigten übernommen werden.2
Eine Beschränkung des Nießbrauchrechtes auf bestimmte Teile des Grundstücks, wie zum Beispiel auf eine Wohnung, ist nicht möglich. Der Nießbrauch stellt damit ein persönliches dingliches Recht dar.
Er entsteht durch Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuches (§ 873 BGB) und ist grundsätzlich weder übertragbar noch vererbbar. Somit erlischt das Recht für den Berechtigten mit dem Tode, bei einer juristischen Person durch deren Erlöschen. Auch kann der Nießbrauch kraft Rechtsgeschäfts, kraft Gesetzes und gegebenenfalls durch eine Zwangsversteigerung erlöschen.3
In der Praxis werden Nießbräuche klassischerweise in familiären Verhältnissen bestellt. Das Recht hat aus erbrechtlichen und steuerrechtlichen Gründen eine große praktische Bedeutung, da es nicht mit einer Eigentumsübertragung einhergeht.4 In jüngerer Zeit wird der Nießbrauch auch zur Gestaltung innovativer Grundstückstransaktionen verwendet. Dabei wird die Eigenschaft des Nießbrauchs verwendet, Einkünfte eines Grundstücks auf eine Person zu übertragen, ohne ihr das Volleigentum an der Sache abzutreten. Damit ähneln diese Transaktionen teilweise Sale-and-Lease-back-Strukturen. In Kombination mit einer Reallast wird ein Nießbrauchrecht auch oftmals als Finanzierungsinstrument verwendet.5
  • 1 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 58.
  • 2 Vgl. Jenn, Matthias (2009). Grundstücksrecht und Grundstückskaufverträge. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 112.
  • 3 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 36.
  • 4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 58.
  • 5 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 36.
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: 17.01.2019