Net Operating Income

Das Net Operating Income (NOI) ergibt sich aus der Summe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Mieteinnahmen) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten einer Immobilie. Damit entspricht das NOI unter Berücksichtigung der Leerstandskosten dem Jahresreinertrag. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden häufig sonstige Einkünfte addiert. Dazu zählen beispielsweise Einkünfte aus Fassadenwerbung, für installierte Antennenmasten usw. Kapitaldienstleistungen (Zins und Tilgung). Instandsetzungsmaßnahmen sowie Steuern und Abschreibungen finden keine Berücksichtigung im NOI.1 Die Ermittlung des Net Operating Income kann wie folgt dargestellt werden:

Jahresnetto-Soll-Mieteinnahmen
+ sonstige Einnahmen
./. Ansatz für Leerstandsmieten
= Jahresnetto-Ist-Mieteinnahmen
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
= Net Operating Income2

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen Bewirtschaftungskosten, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Zu nennen sind hierbei insbesondere Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten, die entweder aus rechtlichen oder aus vertraglichen Gründen beim Eigentümer verbleiben.
Die Rechensystematik zeigt, dass das NOI eine Ist-Kennzahl darstellt. Dadurch findet es Eingang in die Cashflow-Berechnung. Entsprechend werden, sofern möglich, keine kalkulatorischen Kosten in der Berechnung angesetzt.3
Das Net Operating Income ist einer der wesentlichen Eingangsparameter für die Wertermittlung nach dem internationalen DCF-Verfahren. Banken und andere Fremdkapitalgeber ermitteln das NOI, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Kapitaldienstes für eine Investition beurteilen zu können.
Das NOI stellt damit eine international anerkannte und etablierte Kennzahl für die wirtschaftliche Einschätzung von Immobilien dar. Das NOI geht als Eingangsgröße in unterschiedliche Kennzahlen ein und hat damit eine hohe Bedeutung in der Immobilienwirtschaft.4
  • 1 Vgl. Wendlinger, Peter (2012): Immobilienkennzahlen. Fundierte Immobilienanlayse in der Praxis, Wien, S. 100-101.
  • 2 Vgl. Schultheiß, Tobias (2010): 100 Immobilienkennzahlen, 2. Aufl. Wiesbaden, S. 88.
  • 3 Vgl. Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey D. (2011): Real Estate Finance and Investments, 14th edition, International Edition 2011, S. 355.
  • 4 Vgl. Schultheiß, Tobias (2010): 100 Immobilienkennzahlen, 2. Aufl. Wiesbaden, S. 88.
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: 25.06.2019