Net Asset Value

Der Net Asset Value (NAV), deutsch auch Nettoinventarwert, ergibt sich aus der Summe aller zum Marktwert bewerteten Vermögensgegenstände (Assets) abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten eines Unternehmens.1
Seinen Ursprung hat der NAV als Methode zur Bewertung von Unternehmen in den USA, wo das Konzept für die Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften oder Aktiengesellschaften mit hohen Immobilienbeständen entwickelt wurde. Anwendung findet es auch bei Immobilienfonds. Im Gegensatz zu Non Property Companies, die üblicherweise über das DCF-Verfahren bewertet werden, muss bei Immobilien-Aktiengesellschaften der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Abschreibungen oft in der Realität nicht vorkommen. Vielmehr ist in der Regel eher ein Wertzuwachs als ein Wertverzehr zu verzeichnen.2 Ferner können herkömmliche Bewertungskennzahlen wie das Kurs-Umsatz-Verhältnis bei Immobilien-Aktiengesellschaften nicht angewendet werden, da deren Umsätze nicht mit herkömmlichen Industrieunternehmen verglichen werden können. Bei der Ermittlung des Net Asset Value werden diese Tatsachen berücksichtigt.
Der NAV errechnet sich bei Immobilien-Aktiengesellschaften aus der Summe der durch externe Sachverständige ermittelten Verkehrswerte zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich aller Verbindlichkeiten.3 Der Wert wird dann vom jeweiligen Aktienanalysten durch Zu- bzw. Abschläge korrigiert, um den Börsenwert zu erhalten. Dieser ergibt sich aus unterschiedlichen Bewertungskriterien. Hierzu gehören die Qualität der Unternehmenstransparenz, die Qualität des Managements, der Fokus auf Kernkompetenzen oder auch der Zugang zu neuem Kapital.4 Für die Differenz von NAV zu Public Pricing (Marktkapitalisierung) ist zudem verantwortlich, dass in die Börsenbewertung die Kosten für die Verwaltungstätigkeiten der Gesellschaft mit einfließen, welche im Verkehrswertgutachten (als Basis des NAV) unberücksichtigt bleiben. Gleiches gilt auch für steuerliche Aspekte auf Unternehmensebene, welche durch die Gutachtenbewertung unberücksichtigt bleiben. Ferner berücksichtigt die Gutachtenbewertung weder Größe noch Diversifikation des Immobilienportfolios noch die Fungibilität des Unternehmens. Sie stellt allerdings einen wesentlichen Einfluss auf den Börsenwert eines Unternehmens dar. Ein weiterer Unterschied ergibt sich aus der zeitlichen Betrachtung der beiden Werte. Während in das Verkehrswertgutachten überwiegend vergangenheitsorientierte Daten einfließen, ist die Börsenbewertung eher eine Zukunftseinschätzung des Marktes. Ferner finden die Rechnungslegungstransparenz sowie die Informationspolitik der Immobilien-AG keine Berücksichtigung bei der Gutachtenbewertung, wohingegen diese Komponenten ebenfalls wesentlichen Einfluss auf den Börsenkurs haben.5 Aus diesem Grund muss der Net Asset Value durch entsprechende Zu- und Abschläge korrigiert werden, um den fairen Börsenwert zu erhalten.

Formal lässt sich der NAV wie folgt berechnen:
Verkehrswert der Immobilien
+ Wert sonstiger Vermögensgegenstände
./. Fremdkapital
./. (kapitalisierte Overheadkosten)
= Net Asset Value6

Auch für Immobilienfonds gewinnt der NAV als Vergleichskennzahl und Zielgröße an Bedeutung, da hier keine börsentägliche Preisfindung vorliegt. Auch hier gibt es keine brancheneinheitliche Berechnungsmethodik; es empfiehlt sich jedoch, der Empfehlung der Branchenverbände BVI (national) und/oder INREV (europäisch) zur Berechnung des NAV zu folgen.7
  • 1 Vgl. Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey D. (2011): Real Estate Finance and Investments, 14th edition, International Edition 2011.
  • 2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 729.
  • 3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 811-812.
  • 4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 729.
  • 5 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 811-812.
  • 6 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 811-812.
  • 7 Vgl. Schumacher, Christoph; Pfeffer, Tobias; Bäumer, Hubertus (Hrsg.) (2011): Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investment, Köln, S. 876.
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: 15.06.2019