Mietzins

Der Mietzins bezeichnet den regelmäßig zu zahlenden Betrag für die zeitweilige Überlassung des Gebrauchs einer Immobilie.1 Der Mieter ist nach § 535 II BGB verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Die Höhe des Mietzinses ist vertraglich zu regeln. Üblicherweise ist sie monatlich im Voraus zu bezahlen.2

In der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden grundsätzlich folgende Begrifflichkeiten bezüglich des Mietzinses verwendet:

  • Grundmiete: Entspricht der Nettokaltmiete, die der Eigentümer als Verzinsung seines eingesetzten Kapitals erhält.
  • Bruttomietzins: siehe Glossar ff.
  • Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten
  • Bruttowarmmiete/Inklusivmiete: Nettokaltmiete + Betriebskosten inklusive Heizkosten pauschal (es erfolgt keine Betriebskostenabrechnung)
  • Warmmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung (es erfolgt eine jährliche Abrechnung der entsprechenden Kosten)3

Der Mietzins kann grundsätzlich frei vereinbart werden und richtet sich somit üblicherweise nach den Bedingungen des Marktes.4
Bei Gewerbemietverträgen, üblicherweise bei Handelsimmobilien, können die Parteien zusätzlich eine Umsatzmiete vereinbaren. Dabei ist neben dem fixen Mietzins eine vom Umsatz des Mieters abhängige Variable an den Vermieter zu entrichten. Der Vermieter partizipiert so am wirtschaftlichen Erfolg des Mieters und gewährleistet eine entsprechende Entlastung in umsatzschwachen Zeiten.5 Neben der Umsatzmiete sind weitere mietvertragliche Vereinbarungen (Incentives) bei Gewerbemietverträgen üblich. Beispiele hierfür können mietfreie Zeiten, Mieterausbaukostenzuschüsse, Mietgarantien usw. sein, welche indirekt als Bestandteil des Mietzinses anzusehen sind.
Eine Mietzinserhöhung kann bei Gewerberaummietverträgen durch den Vermieter nur durchgeführt werden, wenn der Mieter dieser freiwillig zustimmt. In der Vertragsgestaltung ist es daher üblich, dass Wertsicherungsklauseln vereinbart werden, die eine Mieterhöhung nach bestimmten Zeitabständen (Staffelmiete) oder abhängig von den Lebenshaltungskosten (Indexmiete) vorsieht.
Des Weiteren kann der Vermieter bei gewerblichen Mietobjekten zur Umsatzsteuer optieren. In diesem Fall ist ausdrücklich anzugeben, dass auf die Miete Umsatzsteuer zu berechnen ist und ob es sich bei dem im Mietvertrag angegebenen Mietzins um einen Netto- oder Bruttowert handelt. Ferner muss der Mieter die umsatzsteuerrechtlichen Voraussetzungen einhalten. Dies bedeutet, dass die Mietsache nur für gewerbliche Tätigkeiten genutzt werden kann, die ihn seinerseits zum Vorsteuerabzug berechtigen. In den Mietvertrag ist dies als Verpflichtung für den Mieter mit aufzunehmen und entsprechend mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe der Steuernachteile des Vermieters zu belegen.6

Für Wohnraummietverträge stehen dem Vermieter aufgrund rechtlicher Regulierungen weniger Spielräume bei der Vertragsgestaltung zur Verfügung.
Hier kann der Vermieter gemäß § 558 BGB einseitig eine Mieterhöhung verlangen, sofern nichts anderes vertraglich geregelt ist. Voraussetzung dabei ist, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, sie innerhalb von drei Jahren höchstens 20 % steigt und nach der Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.7 Wenn keine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besteht, sinkt die sogenannte Kappungsgrenze von 20 % auf 15 %.8 Auch Staffelmieten oder Indexmieten können gemäß § 557 a und b BGB vereinbart werden.9 Zudem gilt für angespannte Wohnungsmärkte bei Neuvermietungen eine Kappungsgrenze (sog. Mietpreisbremse), wonach der Mietzins höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§556 d BGB).10

  • 1 Vgl. Rosenbaum, Oliver (2008): Fachwörterbuch Grundstückswertermittlung, 4. Aufl. Stuttgart, S. 262.
  • 10 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung. Abrufbar im Internet. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html. Stand: 26.09.2015.
  • 2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 221.
  • 3 Vgl. Zimmermann, Katrin (2015): Begriff, Definition Miete. Abrufbar im Internet. URL: http://www.urteile-mietrecht.net/Miete25.html, Stand: 12.08.2015
  • 4 Vgl. Zimmermann, Katrin (2015): Begriff, Definition Miete. Abrufbar im Internet. URL: http://www.urteile-mietrecht.net/Miete25.html, Stand: 12.08.2015.
  • 5 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 221.
  • 6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 221.
  • 7 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 221.
  • 8 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 756-757.
  • 9 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 756-757.
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: 25.06.2019