Mietvertragslaufzeit

Die Mietvertragslaufzeit gibt die Dauer eines Mietverhältnisses an. Um die Laufzeit bestimmen zu können, muss zunächst der Mietbeginn festgelegt werden. Hierzu können die Parteien einen beliebigen Kalendertag festlegen. Auch eine Regelung, wonach das Mietverhältnis mit Übergabe der Mietsache beginnt, ist grundsätzlich möglich. Dies wird häufig bei Projektentwicklungen vereinbart, bei denen der genaue Fertigstellungstermin noch nicht bekannt ist.1

Die Dauer des Mietverhältnisses kann grundsätzlich auf unbestimmte Zeit festgelegt werden. In diesem Fall ist der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen von beiden Parteien ordentlich kündbar. Auch die Festlegung eines bestimmten Zeitraumes ist möglich (befristeter Mietvertrag). Dabei kann keine der Vertragsparteien den Mietvertrag ordentlich kündigen.2 In Wohnraummietverträgen ist die Vereinbarung einer Festlaufzeit allerdings nur wirksam, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen möchte oder er die Wohnung abreißen oder umbauen will. Die jeweiligen Gründe hat der Vermieter gemäß § 575 BGB beim Abschluss des Mietvertrages zu benennen. Grundsätzlich werden Wohnraummietverträge üblicherweise auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, um beiden Parteien Planungssicherheit zu gewährleisten.

In Gewerbemietverträgen ist hingegen die Vereinbarung einer Festlaufzeit (z. B. 10 Jahre) üblich. Durch Auslaufen der Vertragslaufzeit endet das Mietverhältnis automatisch, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Häufig finden sich Regelungen, wonach sich das Mietverhältnis nach Auslaufen der Festlaufzeit automatisch verlängert. In diesem Fall läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort. Beide Parteien können dann innerhalb der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist kündigen. Ebenfalls üblich bei Gewerbemietverträgen sind Verlängerungsoptionen des Mieters. Dabei hat der Mieter einseitig das Recht, nach Ablauf der Festlaufzeit den Mietvertrag um einen weiteren vorgegebenen Zeitraum zu verlängern.3

Auch die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit ist nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit grundsätzlich möglich. Innerhalb dieses Zeitraums ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung nicht möglich. Für Wohnraummietverträge gilt allerdings eine Vereinbarung einer Mindestmietdauer von mehr als vier Jahren als ungültig.4

Neben Mindestlaufzeiten sind auch gesetzliche Obergrenzen für Mietvertragslaufzeiten vorgegeben. So gilt für Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als 30 Jahre abgeschlossen werden, eine automatische Kündigungsmöglichkeit nach 30 Jahren unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 544 Satz 1 BGB). Nur sofern der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder Mieters abgeschlossen wurde, ist eine Kündigung ausgeschlossen.5
  • 1 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 224-225.
  • 2 Vgl. Stellmann, Frank (2013): Wohn- und Gewerberaummiete. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 414-415.
  • 3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 224-225.
  • 4 Vgl. Stellmann, Frank (2013): Wohn- und Gewerberaummiete. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 414-415.
  • 5 Vgl. Stellmann, Frank (2013): Wohn- und Gewerberaummiete. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 414-415.
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: 24.05.2019