Immobilienverwaltung

Immobilienverwaltung ist ein breit auslegbarer Begriff. Die Dienstleistungsangebote der Immobilienverwalter differieren stark. Häufig wird der Begriff synonym zu Property-Management oder Facility-Management verwendet. Je nach strategischer Marktpositionierung grenzen Dienstleister in diesem Segment die Begriffe voneinander ab. Unstrittig ist jedoch die operative Auslegung des Begriffs. Meist werden der Immobilienverwaltung die Unterhaltung, Erhaltung und Wertsteigerung eines gemeinschaftlichen (Wohn-)Eigentums zugeordnet.1 Bedeutende Verbände und Organisationen im Bereich der Immobilienverwaltung orientieren sich meist an den fünf Säulen der kaufmännischen Geschäftsführung, der juristischen Verwaltung, der Finanz- und Vermögensverwaltung, der technischen Verwaltung und dem Bereich der Service-Dienstleistungen. Die Immobilienverwaltung kann entweder durch den Eigentümer selbst erfolgen oder durch externe Dienstleister.

Folgende Aufgaben fallen in den Bereich der modernen Immobilienverwaltung:

Allgemeine kaufmännische Geschäftsführung:

Bestandteil der kaufmännischen Immobilienverwaltung ist die Durchführung und Abwicklung von Mietverträgen sowie das Mietinkasso und die Überwachung möglicher Mietanpassungen. Ferner umfasst die Tätigkeit die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen sowie das Vertragsmanagement (z. B. Abschluss von Hausmeisterverträgen). Auch der Kontakt zu Behörden gehört zu den Tätigkeiten im Rahmen der allgemeinen kaufmännischen Geschäftsführung. Im Wohnungseigentumsrecht ist der Immobilienverwalter auch für die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung verantwortlich sowie anschließend für die Beschlussdurchführung.

Juristische Betreuung:


Der Immobilienverwalter hat im Rahmen seiner Beauftragung die Pflicht, Fristen zu überwachen (z. B. Gewährleistung) und den Eigentümer bei Verhandlungen zu begleiten oder zu vertreten. Auch Ansprüche des Eigentümers gegen den Mieter werden im zulässigen Rahmen durch den Verwalter geltend gemacht. Grundsätzlich sind die juristischen Tätigkeiten durch das Rechtsdienstleistungsgesetz begrenzt.

Finanz- und Vermögensverwaltung:

Im Rahmen der Finanz- und Vermögensverwaltung übernimmt der Verwalter die objektbezogene Buchhaltung. Dabei überwacht er die Zahlungsverpflichtungen der Mieter bzw. in Wohnungseigentümergemeinschaften der Wohnungseigentümer. Ferner führt er die periodische Abrechnung, die Rechnungslegung und die Zahlungsabwicklung durch.
Sofern der Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften tätig ist, muss durch ihn ein jährlicher Wirtschaftsplan erstellt werden.

Technische Verwaltung:

Falls beauftragt und rechtlich zulässig, ist der Verwalter für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Auch übernehmen Verwalter häufig die Koordination von Bau-
und Modernisierungsmaßnahmen im vertraglich übertragenen Umfang.

Service-Dienstleistungen:

Service-Dienstleistungen können die Organisation von Fahrbereitschaften, gemeinschaftliches Einkaufen, Organisation von Umzügen oder die Steuerung eines Empfangsservice umfassen. Je nach Wohnstandard werden hier unterschiedliche Service-Dienstleistungen angeboten.2
  • 1 Vgl. Buchner, Florian (2006): Begründung und Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum, in : Murfeld, Egon (Hrsg.): Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 6. Aufl. Hamburg, S. 875-943.
  • 2 Vgl. Schmidt, Joachim (2013): Recht der Immobilienverwaltung. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 510-512.
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: 25.06.2019