Hypothek

Die Hypothek ist das bestimmte dingliche Recht zur Sicherung einer persönlichen Forderung, aus der der Gläubiger Befriedigung aus dem besicherten Grundstück verlangen kann.1 Die Hypothek zählt zu den Grundpfandrechten. Grundpfandrechte sind Grundstücksbelastungen, aus denen ein Geldbetrag (i.d.R. Zins und Tilgung) aus einem Grundstück zu zahlen ist. Es dient damit der Sicherung von Darlehen. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, muss er die Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger dulden.

Neben der Hypothek gilt die Grundschuld als wesentliches Grundpfandrecht bei der Besicherung von Grundstücken. Dabei unterscheiden sich die Grundschuld und die Hypothek durch ihre abweichende Verbindung zur Forderung aus dem Darlehensvertrag.2 Die Grundschuld ist nicht akzessorisch und damit nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig. Die Hypothek hingegen ist streng akzessorisch und entsteht nur, wenn auch die zu sichernde Forderung entstanden ist. Ferner besteht sie nur, solange die Forderung besteht und stets nur in der jeweils noch ausstehenden Höhe. Mit jeder Darlehenstilgung verringert sich somit die Hypothek um den getilgten Betrag, bis sie sich nach vollständiger Rückzahlung automatisch in eine Eigentümergrundschuld umwandelt.3

Hypotheken können grundsätzlich durch Einigung der Beteiligten und Eintragung ins Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) entstehen. In bestimmten Fällen ist allerdings zusätzlich die Zustimmung Dritter erforderlich (z. B. Ehegatte). In diesem Fall handelt es sich um eine rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek. Kraft Gesetz entsteht eine Hypothek bei der Verpfändung oder Pfändung eines Anspruchs auf Übertragung von Grundstückseigentum durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (Sicherungshypothek). Auch kann eine Hypothek durch Zwangsvollstreckung begründet werden. Dies geschieht auf Antrag des Gläubigers bei der Vollstreckung einer Geldforderung und Vollziehung des Arrests zur Sicherung einer Forderung. Diese Sicherungshypothek wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.4

Im heutigen Darlehensverkehr kommt die Hypothek kaum mehr vor. Schätzungen gehen davon aus, dass es sich lediglich bei drei Prozent der Grundpfandrechte noch um Hypotheken handelt. Zur Besicherung von Darlehensverträgen dominiert heute aufgrund ihrer höheren Flexibilität und der rechtlichen Eigenschaften die Grundschuld.5

  • 1 Vgl. Iblher, Felix (2008): Sachenrechtliche Grundlagen der Finanzierung. In: Schulte, Karl-Werner (2008): Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 543.
  • 2 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilienfinanzierung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 905-906.
  • 3 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 39-41.
  • 4 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 39-41.
  • 5 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 524.
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: 18.09.2019