Grundschuld

Eine Grundschuld wird zur Sicherung einer persönlichen Forderung als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen. Aus diesem Recht kann der Gläubiger der Forderung eine Befriedigung der Forderung aus dem Grundstück verlangen.
Grundschulden werden bei der Immobilienfinanzierung zur Sicherung des Rückzahlungsanspruches des Kreditgebers in der Regel als Realsicherheit bestellt. Der Darlehensnehmer trägt unter Berücksichtigung der Wirksamkeitserfordernisse wie notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung eine Sicherheit für den Darlehensgeber ein. Dabei entsteht für den Darlehensgeber das Recht zur Verpfändung der unbeweglichen Sache, sofern der Darlehensnehmer seiner Schuld nicht nachkommt (Grundpfandrecht).
Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Neben der Grundschuld zählen die Hypothek und die Rentenschuld zu den Grundpfandrechten. Dabei unterscheiden sich die Grundschuld und die Hypothek durch ihre abweichende Verbindung zur Forderung aus dem Darlehensvertrag:1
Die Hypothek ist streng akzessorisch und entsteht demnach nur, wenn auch die zu sichernde Forderung entstanden ist. Außerdem erlischt sie automatisch durch die vollständige Rückzahlung der Forderung. Die Grundschuld hingegen ist nicht akzessorisch und damit nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig. In der Realität dient sie allerdings meist dennoch der Sicherung einer Forderung (sog. Sicherungsgrundschuld).2 Durch den grundsätzlichen Verzicht auf die Existenz eines Schuldscheins, eines Schuldtitels einer Forderung oder Ähnlichem, stellt die Grundschuld ein deutlich flexibleres Sicherungsinstrument als die Hypothek dar. Dies liegt auch daran, dass die Grundschuld nicht auf eine bestimmte Forderung beschränkt ist, sondern vielmehr Forderungen ausgewechselt werden bzw. mehrere Forderungen gesichert sein können. Die Beziehung zu einer jeweiligen Forderung kann aber auch durch einen Sicherungsvertrag erfolgen. Diese sogenannte Sicherungszweckerklärung kann ständig den jeweiligen Erfordernissen angepasst werden.3 Sie wird zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Grundschuldinhaber vertraglich vereinbart und legt unter anderem fest, für welche Forderungen und unter welchen Voraussetzungen die Grundschuld in Anspruch genommen werden kann. All diese Gründe haben dazu geführt, dass bei der Finanzierung von Immobilien üblicherweise die Grundschuld als Sicherungsinstrument bevorzugt wird. Dennoch wird in der Praxis häufig von Hypothekendarlehen gesprochen, obwohl tatsächlich eine Grundschuld zugrunde liegt.
Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Grundschuld auch nach Erfüllung der besicherten Forderung weiter bestehen bleiben kann. Dies vermeidet im Falle einer erneuten Darlehnsaufnahme eine kostenaufwendige Bestellung.4
  • 1 Vgl. Iblher, Felix (2008): Sachenrechtliche Grundlagen der Finanzierung. In: Schulte, Karl-Werner (2008): Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 543-544.
  • 2 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 36.
  • 3 Vgl. Iblher, Felix (2008): Sachenrechtliche Grundlagen der Finanzierung. In: Schulte, Karl-Werner (2008): Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 543-544.
  • 4 Vgl. Jenn, Matthias (2009). Grundstücksrecht und Grundstückskaufverträge. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 113.
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: 15.06.2019