Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Verkehrsteuer. Ihr unterliegen alle in § 1 GrEStG bezeichneten Erwerbsvorgänge, die zu einem Rechtsträgerwechsel von inländischen Grundstücken führen. Sie fällt unabhängig davon an, ob es sich bei den Beteiligten um In- oder Ausländer handelt.1 Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, werden nach § 4 Nr. 9 a UStG umsatzsteuerfrei behandelt, sodass die Grunderwerbsteuer auch als Sonderumsatzsteuer bezeichnet wird.2


Zum Grundstück gehören Grund und Boden sowie die wesentlichen Bestandteile. Hierzu gehören insbesondere die Gebäude, nicht aber Maschinen oder Betriebsvorrichtungen.3


Die Veräußerung von Unternehmen bzw. von Unternehmensanteilen kann unter Umständen grunderwerbsteuerfrei sein. Hier kommt es darauf an, in welchem Umfang ein Eigentümerwechsel im wirtschaftlichen Sinne stattfindet. Für Grundstücke, die sich im Vermögen von Personengesellschaften befinden, ist gemäß § 1 Abs. 2 a GrEStG Grunderwerbsteuer zu zahlen, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Wird diese Grenze nicht erreicht, spricht man vom sogenannten Share Deal, der grunderwerbsteuerfrei behandelt wird. Auch sonstige Gesellschaften, insbesondere Kapitalgesellschaften, können von dieser Steuerbefreiung profitieren. Gemäß § 1 Abs. 3 GrEStG gilt die 95-%-Grenze auch für sonstige Gesellschaften. Der Share Deal wird häufig bei größeren Immobilientransaktionen durchgeführt, da er gegenüber dem Asset Deal, dem unmittelbaren Immobilienerwerb (Abschluss eines Grundstückskaufvertrags), die wirtschaftlichere Alternative darstellt. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gilt nach § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der sog. Gegenleistung. Grundsätzlich wird dabei der beurkundete Kaufpreis herangezogen, unabhängig davon, ob dieser dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. In Ausnahmefällen kann eine Wertermittlung gem. § 8 Abs. 2 GrEStG in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz vorgenommen werden. Dies ist dann nötig, wenn in Wahrheit kein Kaufpreis, sondern eine symbolische Gegenleistung vereinbart wurde.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen Bundesländern bestimmt.4 Sie variiert derzeit von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Saarland (Stand August 2015).5
Nach § 13 Nr. 1 GrEStG gilt der Erwerber primär als Steuerschuldner, wobei auch andere an dem Erwerbsvorgang Beteiligte, wie beispielsweise der Verkäufer, in Anspruch genommen werden können. Da eine gesamtschuldnerische Haftung besteht, empfiehlt es sich, die Zahlungsverpflichtung im Kaufvertrag zu regeln.6
Der Notar ist beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrages verpflichtet, eine entsprechende Anzeige zu machen. Die jeweilige Finanzbehörde setzt anschließend die Grunderwerbsteuer fest.7

  • 1 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1181-1182.
  • 2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 126-127.
  • 3 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1181-1182.
  • 4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 126-127.
  • 5 Vgl. Interhyp (2015): Grunderwerbsteuersatz in Deutschland zum 1. Januar 2015 nach Bundesländern. Abrufbar im Internet. URL: http://de.statista.com/statistik/daten/studie/202071/umfrage/aktueller-grunderwerbssteuersatz-in-deutschland-nach-bundeslaendern/, Stand: 11.08.2015.
  • 6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 126-127.
  • 7 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 126-127.
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: 18.09.2019