Grundeigentum

Als Grundeigentum oder Grundstückseigentum wird das Eigentum an einem Grundstück bezeichnet. Als Grundstück im rechtlichen Sinne wird derjenige räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche verstanden, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes mit einer besonderen Nummer angegeben ist. Eine eindeutige rechtliche Definition des Grundstücksbegriffs besteht indes nicht.1 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind die mit ihm festverbunden Sachen. Hierzu gehören insbesondere Gebäude, aber auch Erzeugnisse des Grundstücks, sofern sie mit dem Boden in Verbindung stehen.2

Als Eigentum im Sinne des bürgerlichen Rechts wird das umfassende Herrschaftsrecht einer Sache verstanden. Der Begriff ist abzuleiten aus § 903 Satz 1 BGB. Der Eigentümer einer Sache kann demnach mit dieser nach Belieben verfahren und andere von jeglicher Einwirkung ausschließen. Im deutschen Recht gelten allerdings gewisse Schranken im Eigentum. So kann der Eigentümer von seiner Sache Gebrauch machen, sofern keine Gesetze oder die Rechte Dritter entgegenstehen. Folglich beschränken einige verfassungsmäßigen Gesetze privater und öffentlich-rechtlicher Natur das Eigentum. Beim Grundstückeigentum sind dabei unter anderem das Nachbarschaftsrecht, Regelungen des Bau-, Bauplanungs- und Raumordnungsrechts, Natur-, Denkmal-, Umweltschutz, Verkehrsrecht usw. zu nennen. Bei der Beschränkung des Eigentums durch die Rechte Dritter sind insbesondere die Rechte an einer Sache, die den Rechtsinhabern Teilberechtigungen gewähren, wie beispielsweise das Erbbaurecht oder Dienstbarkeiten, zu nennen. Üblicherweise werden diese dinglichen Rechte durch den Eigentümer bewilligt.

Im Grundstücksrecht werden unterschiedliche Eigentumsarten unterschieden:

  • Alleineigentum: Der Rechtsinhaber (natürliche oder juristische Person) verfügt über die volle und alleinige Herrschaft über das Grundstück.
  • Miteigentum nach Bruchteilen: Mehrere Eigentümer verfügen zu ideellen Bruchteilen über eine ungeteilte Sache (§§ 1008 ff. BGB). Damit verfügt jeder Eigentümer über einen bestimmten Anteil des Ganzen und kann über diesen frei verfügen.
  • Gesamthandseigentum: Mehrere Personen verfügen gemeinschaftlich zur gesamten Hand über das Recht an einer Sache (z. B. GbR, Erbengemeinschaften). In der Verfügungsmacht sind die Eigentümer beschränkt. Ein Gesamthänder kann nicht über „seinen“ Anteil frei verfügen. Die Nutzungs- und Verwertungsbefugnis steht ausschließlich allen Gesamthändern gemeinsam zu.
  • Teil-, Wohnungseigentum: Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz kann eine Person an einer Wohnung Wohnungseigentum bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Teileigentum erwerben und über dieses frei verfügen. Bestandteil des Sondereigentums ist ein entsprechender Anteil am Gemeinschaftseigentum.3

Eine noch weitere Fassung des Eigentumsbegriffes findet sich im Grundgesetz in Artikel 14. Neben dem Bezug auf Sachen inkludiert das Grundgesetz auch Forderungen und Rechte unter diesem Begriff (z. B. Erbbaurechte, Grundpfandrechte).4


  • 1 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 43.
  • 2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 311-478.
  • 3 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 24-26.
  • 4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 311-478.
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: 19.08.2019