Generalunternehmer

Im gewerblichen Bausektor lassen sich drei typische Unternehmermodelle unterscheiden. Dazu gehören der Generalunternehmer, der Generalübernehmer und der Bauträger. Die drei Modelle unterscheiden sich zum einen in ihren rechtlichen Eigenschaften und zum anderen in der Art der zu übernehmenden Aufgabenbereiche während der Bauausführung.
Während der Bauträger die Bauherreneigenschaft besitzt, bleibt diese beim Generalüber- oder Generalunternehmer beim Auftraggeber. Damit hat der Auftraggeber weiterhin Einfluss auf das Bauvorhaben. Generalüber- und Generalunternehmer unterliegen aus diesem Grund nicht der Genehmigungspflicht nach § 34 c GewO und damit auch nicht den gesetzlichen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt sämtliche zur Bauwerkerrichtung unmittelbar notwendigen Leistungen und führt Teile davon selber aus. Leistungen, welche der Generalunternehmer nicht selbst erbringt, lässt er mit Zustimmung seines Auftraggebers in eigenem Namen und auf eigene Rechnung von Nach- bzw. Subunternehmen durchführen. Planungsleistungen wie beispielsweise die Ausschreibung von Leistungsverzeichnisses, die Auftragsvergabe und die Bauleitung können entweder durch den GU oder durch einen Architekten bzw. Ingenieur erbracht werden.
Im Gegensatz dazu vergibt der Generalübernehmer in der Regel Planungsleistungen und die Bauausführung an Fremdfirmen (Subunternehmen). Damit übernimmt der GÜ eher die Tätigkeit des Organisators bzw. Managers für das zu errichtende Gebäude. Aus diesem Grund ist der Generalunternehmer im Gegensatz zum Generalübernehmer dem Bauhauptgewerbe zuzuordnen.1
Für den Auftraggeber (Bauherr) besteht der Vorteil, dass er nur einen Vertragspartner für alle Bauarbeiten hat. So muss im Falle eines Mangels der Generalunternehmer die Verantwortung tragen. Auch stellt es gegenüber der Einzelvergabe einen geringeren Koordinationsaufwand für den Bauherren dar.2
Wird ein Generalunternehmer sowohl mit der Bauausführung als auch der Planungsleistung ab der Ausführungsplanung beauftragt, ist der Koordinationsaufwand geringer als beim Generalunternehmer ohne Planungsaufgaben. Daher werden Planungsleistungen mit vergeben, sofern es sich um größere Projekte mit definierten Rahmenbedingungen und begrenztem Änderungsbedarf handelt. Die Vergabeform ohne Planungsleistung eignet sich bei Projekten mit hohen gestalterischen Anforderungen.3
Da der GU üblicherweise das Bauwerk schlüsselfertig und zum Festpreis anbietet, liegt das Risiko der Baukostenüberschreitung beim Generalunternehmer. Dieses Risiko wird entsprechend einkalkuliert, wodurch in der Regel höhere Kosten für den Bauherren entstehen.4
  • 1 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-691.
  • 2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 437.
  • 3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 176.
  • 4 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-691.
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: 19.08.2019