Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden gemäß § 1 Abs. 5 WEG das „Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen“ verstanden. Das Gemeinschaftseigentum wird in der Praxis beim Wohnungseigentum gebildet. Dabei unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum.1

Das Sondereigentum ist das Eigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Wohnungseigentum), zu dem es gehört. Sondereigentum und Miteigentumsanteil sind untrennbar voneinander und können demnach nur gemeinsam veräußert oder belastet werden (§ 6 WEG). Von Teileigentum wird gesprochen, wenn Sondereigentum existiert, welches nicht zu Wohnzwecken dient (z. B. Büroräume, Garagen, etc.). Davon ist das Sondernutzungsrecht zu unterscheiden, welches lediglich eine Gebrauchsüberlassung für den alleinigen Gebrauch eines Teiles des Gemeinschaftseigentums ist (z. B. Teil des Gartens, bestimmter Parkplatz). Bestimmte Teile des Gebäudes können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht zu Sondereigentum erklärt werden. Dabei geht es im Wesentlichen um Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit notwendig sind. Auch Anlagen und Einrichtungen können nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, sofern sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.2

Zum Gemeinschaftseigentum gehören daher insbesondere konstruktive Elemente wie Fundamente, Trag- und Stützmauern, Dach, Decken, Treppenhäuser, Korridore, die den Zugang zu mehr als einem Sondereigentum gewähren, Isolierschichten, Aufzüge, Eingangstüren, Fenster, Heizungsanlagen, Hauptleitungen für Ver- und Entsorgung usw.3

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sind die Wohnungseigentümer, der Verwalter sowie – falls vorhanden – der Verwaltungsbeirat zuständig. Für laufende Betriebs- und Verwaltungskosten sind alle Wohnungseigentümer gemäß ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum verpflichtet (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern nichts anderes vereinbart ist. Auch für die Instandhaltung und -setzung sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verantwortlich. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, haben sie die Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).4

Die Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum erfolgt im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder/und im Aufteilungsplan. In der Praxis kommt es hierbei häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, weil innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft häufig unterschiedliche Auffassungen bezüglich der jeweiligen Zugehörigkeit bestehen. Dies geschieht aber auch, weil in Teilungserklärungen häufig Sondereigentum ausgewiesen wird, welches zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört.5


  • 1 Vgl. Schneider, Hans-Josef; Oldenburg, Regina (2014): Die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 111.
  • 2 Vgl. Schmidt, Joachim (2013): Das Wohnungseigentum. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 95.
  • 3 Vgl. Schneider, Hans-Josef; Oldenburg, Regina (2014): Die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 111.
  • 4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 434-435.
  • 5 Vgl. Schmidt, Joachim (2013): Das Wohnungseigentum. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 95.
© 2019 CORPUS SIREO
Swiss Life Asset Managers
http://www.corpus-sireo.com/de-de/glossar/gemeinschaftseigentum
: 24.05.2019