G-REIT

Unter German Real Estate Investment Trusts (G-REIT) sind deutsche, börsennotierte Aktiengesellschaften zu verstehen, deren maßgeblicher Zweck es ist, Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an Immobilien, Immobilienpersonengesellschaften, REIT-Dienstleistungsgesellschaften, Kapital- und Objektgesellschaften zu erwerben, halten und im Rahmen von Vermietung und Verpachtung zu verwalten bzw. zu veräußern (§ 1 REITG).1 Grundsätzlich sind die Vorschriften des Aktien- und Handelsgesetzes anzuwenden. Somit ist der REIT-Status keine eigene Rechtsform, sondern lediglich ein Sonderstatus der Aktiengesellschaft, der unter gewissen Voraussetzungen erlangt werden kann und steuerliche Vorzüge genießt.2
In Deutschland wurden REITs zum 1.1.2007 eingeführt. Sie unterliegen den Regulierungen des Gesetzes über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz).3
Im Gegensatz zu Immobilienaktiengesellschaften müssen REITs ihre Gewinne in der Regel auf Gesellschaftsebene nicht besteuern. Dadurch können sie ihre Gewinne steuerfrei an die Anteilseigener (Aktionäre) ausschütten, wodurch lediglich eine Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner vollzogen wird (auch bezeichnet als „transparente“ Besteuerung). G-REITs müssen gemäß § 13 Abs. 1 REITG mindestens 90% ihres steuerlichen Einkommens als Dividende an die Anteilseigner ausschütten.4

Um den Status eines REITs zu erlangen, werden unterschiedliche Tests durchgeführt. Als Erstes muss die Voraussetzung erfüllt sein, dass das Unternehmen über einen Firmensitz in Deutschland (§ 9 REITG) und eine Börsenzulassung nach § 10 REITG verfügt. Das Mindesteigenkapital eines REITs muss zudem mehr als 45% des unbeweglichen Vermögens zum Ende des Geschäftsjahres umfassen (§ 15 REITG). Das Eigenkapital darf nicht weniger als 15 Mio. Euro betragen (§ 4 REITG). Eine weitere Voraussetzung ist, dass mindestens 75% der Gewinne des Unternehmens durch Vermietung, Leasing, Verpachtung und/oder Veräußerung von direkten oder indirekten Immobilienanlagen generiert werden (§ 12 Abs. 3 a REITG). Bestandswohnobjekte dürfen nicht zum Immobilienportfolio gehören (§ 1 REITG). Ferner darf ein Investor nicht mehr als 10 % der Anteile der Gesellschaft auf sich vereinen (§ 11 Abs. 5 REITG). Dies stellt die Gesellschaften häufig vor eine Herausforderung, da diese Vorgabe nicht zwangsläufig durch das Unternehmen selbst gesteuert werden kann. Des Weiteren ist ein Handel mit ihren Immobilien untersagt. Somit dürfen innerhalb von fünf Geschäftsjahren nicht mehr als die Hälfte des Wertes der durchschnittlich im gleichen Zeitraum befindlichen Immobilien veräußert werden (§ 14 Abs. 1 und 2 REITG).5

Der Handel der REIT-Aktien erfolgt täglich an der Börse. Wie bei herkömmlichen Aktiengesellschaften müssen REITs über die Organe Vorstand, Aufsichtsrat und Hauptversammlung verfügen und den Rechten und Pflichten der Aktionäre entsprechen.
Für die Aktionäre kombiniert der REIT die Vorteile einer hohen Ausschüttungsquote mit einer hohen Fungibilität. Ähnlich wie beim offenen Immobilienpublikumsfonds kann auch hier mit geringen Anlagebeträgen an der Wertentwicklung von Immobilien partizipiert werden.6
Der G-REIT konnte sich in Deutschland bisher kaum durchsetzen. Neben den oben aufgeführten Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, wurde der G-REIT kurz vor Beginn der Weltwirtschaftskrise eingeführt, die durch die Immobilienkrise in den USA ausgelöst wurde. Dies führte zu einer generellen Zurückhaltung der Gesellschaften zur Umwandlung von einer Aktiengesellschaft zum REIT, sodass bisher (Stand September 2015) lediglich drei REITs auf dem deutschen Markt platziert sind. Hingegen entwickelt sich der Markt für Immobilienaktiengesellschaften allgemein aktuell sehr positiv (vor allem im Wohnsegment).'
  • 1 Vgl. Bone-Winkel, Stephan; Schulte, Karl-Werner; Sotelo, Ramon; Orthmann, Alexander (2008): Beurteilung indirekter Immobilienanlagen. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 687.
  • 2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 817.
  • 3 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 853-854.
  • 4 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 853-854.
  • 5 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 853-854.
  • 6 Vgl. Schaich, Frank (2012): Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland, in: Trübestein, Michael (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilieninvestment, Wiesbaden, S. 163
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: 19.08.2019