Ertragswert

Der Ertragswert einer Immobilie ist der Gegenwartswert der zukünftigen Einzahlungsüberschüsse des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts des Grundstücks. Er teilt sich gemäß § 17 ImmoWertV auf in Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Dabei wird der Bodenwert gemäß § 16 ImmoWertV nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Ertragswert der baulichen Anlagen hingegen ergibt sich auf der Grundlage von marktüblich erzielbaren Mieterträgen. Sofern die Ertragsverhältnisse von den marktüblichen Erträgen abweichen, können auch periodisch unterschiedliche Erträge zur Ermittlung des Ertragswertes herangezogen werden. Der Wert ergibt sich auf Grundlage dieser Erträge als Gegenwartswert des zukünftigen Nutzens. Dabei stellt der Ertragswert den Kapitalwert dar, der sich als Summe der mit dem Liegenschaftszins abgezinsten, zukünftig erwarteten Einnahmenüberschüsse einer Immobilie ergibt.1
Zur Ermittlung des Ertragswertes sind folgende wesentlichen Parameter notwendig:

Ermittlung des Jahresrohertrages:
Der Jahresrohertrag ergibt sich aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässigen Nutzung einer Immobilie durch die nachhaltig erzielbaren Mieten und Pachten. Als nachhaltig werden dabei die ortsüblichen Marktmieten bezeichnet. Sofern die tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen von den Marktmieten abweichen, ist diese Diskrepanz in der Ertragswertermittlung entsprechend zu berücksichtigen. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben unberücksichtigt.2

Ermittlung der Bewirtschaftungskosten:
Vom Jahresrohertrag abzuziehen sind die Bewirtschaftungskosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässigen Nutzung marktüblich entstehen. Dabei handelt es sich um Positionen, die nicht auf den Mieter der Immobilie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden können. Diese umfassen üblicherweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.3

Ableitung des Liegenschaftszinssatzes:
Gemäß § 14 ImmoWertV gibt der Liegenschaftszinssatz die durchschnittlich marktübliche Verzinsung von Verkehrswerten von Grundstücken an. Für das Ertragswertverfahren ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und den dazugehörenden Reinerträgen, für gleichartige Grundstücke sowie unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes, ein Liegenschaftszinssatz abzuleiten (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV). Anhand des Liegenschaftszinssatzes kann die Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag subtrahiert werden, um der differenzierten Betrachtung von Grundstück und baulichen Anlagen Rechnung zu tragen.4

Bestimmung des Vervielfältigers:
Der Vervielfältiger ergibt sich aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie dem Liegenschaftszinssatz. Durch Multiplikation von Vervielfältiger und Reinertrag der baulichen Anlagen ergibt sich der Ertragswert der baulichen Anlagen. Um den Ertragswert des Grundstücks zu erhalten, wird dieser Wert um den Bodenwert ergänzt.5

Das Ertragswertverfahren wird immer dann herangezogen, wenn die Renditeerzielung im Vordergrund steht. Typische Ertragswertobjekte sind Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Einzelhandelsflächen, Büroobjekte oder Logistik- und Industrieimmobilien.6
  • 1 Vgl. Kleiber, Wolfgang (2010): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 6. Aufl. Köln, S. 1523-1533.
  • 2 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit; Thomas, Matthias; Naubereit, Philipp (2008): Immobilienbewertung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 480-489.
  • 3 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 791-797.
  • 4 Vgl. Sommer, Goetz; Kröll; Ralf (2008): Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 185-189.
  • 5 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit; Thomas, Matthias; Naubereit, Philipp (2008): Immobilienbewertung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 480-489.
  • 6 Vgl. Kleiber, Wolfgang (2010): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 6. Aufl. Köln, S. 1523-1533.
© 2019 CORPUS SIREO
Swiss Life Asset Managers
http://www.corpus-sireo.com/de-de/glossar/ertragswert
: 19.08.2019