Erschließung

Unter Erschließung wird die Herstellung oder Existenz von Erschließungsanlagen verstanden. Hierzu gehören Verkehrsanlagen (Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen usw.), Versorgungsanlagen (Wasser-, Gas-, Wärme- und Elektrizitätsversorgung) und Entsorgungsanlagen (Abwasser- und Abfallbeseitigung).1 Die Erschließung eines Grundstücks ist gem. §§ 30, 34 und 35 BauGB Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. Die jeweiligen Landesbauordnungen konkretisieren diese Vorgaben entsprechend.2 Verantwortlich für die Erschließung von Grundstücken ist grundsätzlich die Gemeinde (§ 123 Abs. 1 BauGB). Diese kann allerdings Dritte mit dieser Aufgabe beauftragen (§ 124 BauGB). In jedem Fall muss die Erschließung bis Fertigstellung der baulichen Anlagen benutzbar sein und kann nicht nachträglich erfolgen.3

Die für die Erschließung entstehenden Kosten kann die Gemeinde zu 90 % auf die Grundstückseigentümer der betroffenen Fläche umlegen. Der Verteilungsschlüssel erfolgt dabei nach Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, der Grundstücksfläche sowie der Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage. Beitragspflichtig sind alle Grundstücke, die bebaut werden dürfen, auch wenn zum Zeitpunkt der Beitragserhebung noch nicht mit dem Bau begonnen wurde. Gleiches gilt für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen. Sofern die Erschließung über einen privatrechtlichen Erschließungsträger erfolgt, müssen Grundstückseigentümer und Erschließungsträger einen privatrechtlichen Erschließungsvertrag vereinbaren.4

Für die Herstellung der Erschließungsanlagen wird üblicherweise ein Bebauungsplan vorausgesetzt (§125 BauGB). Darin können unterschiedliche Festsetzungen über Verkehrsflächen, Versorgungsflächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten, Grünflächen oder Flächen für Immissionsschutzanlagen getroffen werden.5
  • 1 Vgl. Krautzberger, Michael; Kühling, Jürgen (2013): Öffentliches Recht der Immobilienwirtschaft. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 95.
  • 2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 148.
  • 3 Vgl. Krautzberger, Michael; Kühling, Jürgen (2013): Öffentliches Recht der Immobilienwirtschaft. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 95.
  • 4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 355.
  • 5 Vgl. Ackermann M. (2007). Erschließung. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 248-250.
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: 17.01.2019