Erbbaurecht

Das Erbbaurecht berechtigt den Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks, welches sich im Eigentum eines Dritten (Erbbaurechtsgeber) befindet, ein Bauwerk zu haben.1
Das Erbbaurecht wird im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Durch den Erwerb eines Erbbaurechtes erhält der Berechtigte das Recht, ein eigenes Gebäude auf einem Grundstück zu errichten und zu nutzen, ohne dass er dieses erwerben muss. Anstatt des Kaufpreises für das Grundstück erhält der Erbbaurechtsgeber einen Erbbauzins (i.d.R. jährliche Zahlung) für die Nutzung des Bodens. Dadurch entsteht für den Berechtigten ein Finanzierungsvorteil, da er das Grundstück nicht erwerben muss. Für den Erbbaurechtsgeber besteht der Vorteil, dass das Eigentum am Grundstück nicht aufgegeben werden muss. Häufig wird diese Form von Kirchen verwendet.
Das Grundstück wird durch ein Erbbaurecht mittels eines beschränkten dinglichen Rechts in Abteilung II des Grundbuches belastet. Gleichzeitig wird ein gesondertes Erbbaugrundbuchblatt angelegt. Dieses entspricht dem Aufbau eines Grundbuchblatts.
Das Erbbaurecht folgt im Grundsatz den Regeln des BGB zum Grundstücksrecht und kann damit nicht nur veräußert, sondern auch beliehen werden. Durch diese Verkehrsfähigkeit gilt es als grundstücksgleiches Recht.
Die Art des Gebäudes ist uneingeschränkt. So können neben Wohn- und Geschäftshäuser auch Tiefgaragen, Verkehrsanlagen, Freizeitplätze o.ä. errichtet werden. Die Art und Beschaffenheit des Gebäudes wird üblicherweise im Erbbaurechtsvertrag geregelt.2
Zu den Pflichten des Erbbauberechtigten gehört die regelmäßige Bezahlung des Erbbauzinses. Dieser beträgt üblicherweise zwischen 4-5% des Grundstückswertes pro Jahr. Er kann bei langen Laufzeiten durch eine Wertsicherungsklausel gesichert werden. Im Erbbaurechtsvertrag können weitere Pflichten des Erbbauberechtigten festgeschrieben werden. Diese können beispielsweise die Instandhaltung und -setzung, die Lastentragung und die Versicherung umfassen.3
Die Laufzeit des Rechts kann frei gewählt werden. Allerdings wird sie in der Praxis üblicherweise auf 99 Jahre begrenzt, da der Eigentümer bei einer unbefristeten Laufzeit sonst faktisch seine Eigentümerstellung aufgeben würde. Nach Ablauf der Befristung erlischt das Erbbaurecht. Das Gebäude wird dadurch wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und fällt somit an den Grundstückseigentümer. Dieser hat dem Erbbauberechtigten eine entsprechende Entschädigung zu leisten. Grundsätzlich kann auch ein Ankaufsrecht für den Erbbauberechtigten nach Ablauf der Befristung vereinbart werden.4
  • 1 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 38.
  • 2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 54-55.
  • 3 Vgl. Jenn, Matthias (2009). Erbbaurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 193-215.
  • 4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 54-55.
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: 18.09.2019