Durchschnittsrendite

Die Durchschnittsrendite (auch Total Return) gibt die Periodenrendite (z.B. 1 Jahr) einer Immobilie bzw. eines Immobilienportfolios über einen Zeitraum mehrerer Perioden (z.B. 10 Jahre) an. Grundlage für die Berechnung der Durchschnittsrendite ist die Ermittlung der einzelnen jährlichen Renditen über den Betrachtungszeitraum.1
Bei Immobilienanlagen gilt es, zwei verschiedene Renditebestandteile in die Berechnung der Durchschnittsrendite einzubeziehen. Hierzu gehören die Netto-Cashflow-Komponente sowie die Wertänderungskomponente. Die Netto-Cashflow-Komponente ergibt sich aus den tatsächlich erhaltenen Mieteinnahmen abzüglich der nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die Wertänderungskomponente misst die positive oder negative Wertänderung der Immobilie innerhalb einer Betrachtungsperiode. Hierfür ist eine regelmäßige (i.d.R. jährliche) Wertermittlung notwendig. Die jeweilige Bezugsgröße ist das gebundene Kapital, da die Rendite einer Immobilie auf dieser Bezugsbasis anderen Kapitalanlagen standhalten muss.2
Die auf dem internationalen Immobilienmarkt etablierte Formel wurde von MSCI (ehemals IPD) entwickelt und lautet:

 

Abbildung: Durchschnittsrendite
Quelle: IPD (2012): IPD Index Guide. Edition Eight. Abrufbar im Internet. URL: http://ec.europa.eu/internal_market/consultations/2012/benchmarks/individual-others/ipd-annex1_en.pdf, Stand: 09.08.2015.

Legende:
VW = Verkehrswert,
KapAufw = Kapitalaufwendungen (z.B. Investitionen),
KapErl = Kapitalerlöse (z.B. Verkäufe),
NE = Nettoeinnahmen (Mieteinnahmen abzüglich nicht umgelegter Betriebskosten,
Vermietungs- und Vermarktungskosten, Erbbauzinsen und andere Bewirtschaftungskosten)3

Auf Basis der einzelnen Periodenrenditen kann nun eine Durchschnittsrendite berechnet werden. Dies kann mittels arithmetischem oder geometrischem Mittel erfolgen.4

Die arithmetische Rendite ergibt sich aus der Summe sämtlicher Renditeausprägungen dividiert durch die Anzahl der Renditeausprägungen und entspricht somit einem einfachen Mittelwert der Periodenrenditen.5

Abbildung: Arithmetische Rendite
Quelle: Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.

Die geometrische Rendite transformiert die einzelnen Jahresrenditen in Wachstumsraten und multipliziert diese miteinander. Somit wird der Zinseszinseffekt des investierten Kapitals berücksichtigt, was einer statistischen Verzerrung entgegenwirkt. Die geometrische Rendite ergibt sich als n-te Wurzel des Produkts der n jährlichen Renditefaktoren:6

 

Abbildung: Geometrische Rendite
Quelle: Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.

Abhängig von der Volatilität der betrachteten Periodenrenditen, ist das arithmetische Mittel höher als das geometrische Mittel. Dies verdeutlicht ein Beispiel einer Investition von 1.000 €. In der ersten Periode wird ein Total Return von 100 %, in der zweiten von TR = -50 % erzielt. Nach dem geometrischen Mittel beträgt die Durchschnittsrendite 0 %, über das arithmetische Mittel jedoch 25 %.
Im Rahmen des Immobilien-Portfoliomanagements ist daher das geometrische Mittel zu bevorzugen, da das arithmetische Mittel zu verzerrten Ergebnissen über die durchschnittliche Vermögensänderung im Zeitablauf führen kann. Allerdings ist zu beachten, dass aus dem geometrischen Mittel nicht die Varianz als Risikomaß abgeleitet werden kann.7

Neben der vergangenheitsorientierten Betrachtung kann auch eine zukünftige Durchschnittsrendite berechnet werden. Dabei sind auf Basis von Prognosedaten die periodischen Total Returns der in der Zukunft liegenden Perioden zu ermitteln und analog zur vergangenheitsorientierten Betrachtung entsprechend als durchschnittliche Periodenrendite zu verdichten.8
  • 1 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
  • 2 Vgl. Bone-Winkel, Stephan; Thomas, Matthias; Allendorf, Georg J.; Walbröhl, Victoria; Kurzrock, Björn-Martin (2008): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 823-832.
  • 3 Vgl. IPD (2012): IPD Index Guide. Edition Eight. Abrufbar im Internet. URL: http://ec.europa.eu/internal_market/consultations/2012/benchmarks/individual-others/ipd-annex1_en.pdf, Stand: 09.08.2015.
  • 4 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
  • 5 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
  • 6 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
  • 7 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
  • 8 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
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: 25.06.2019