DCF-Methode

Die Discounted-Cashflow-Methode ist ein Modell zur Berechnung von Unternehmens- bzw. Immobilienwerten und kann für die Beurteilung von Investitionsentscheidungen herangezogen werden.
Ihren Ursprung hat die DCF-Methode in der Theorie der dynamischen Investitionsrechnung. Im Bereich der Unternehmensbewertung fließt die DCF-Methode im WACC-Ansatz, APV-Ansatz, Total-Cashflow-Ansatz und Equity-Ansatz ein.1
Bei der Immobilienbewertung gehört die DCF-Methode zu den Growth Explicit Models (explizite Wachstumsmodelle).2 Im angelsächsischen Raum wird dieses Verfahren für die Ermittlung von Marktwerten bzw. Verkehrswerten von Immobilien eingesetzt. Auch in Deutschland findet es regelmäßig Anwendung bei der Verkehrswertermittlung, insbesondere für internationale Investoren.3 Allerdings ist es nicht Gegenstand der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und genießt somit keine gesetzliche Akzeptanz. Lediglich eine gewisse Ähnlichkeit mit dem „Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge“ gemäß § 17 Abs. 3 ImmoWertV ist zu erkennen.4
Neben der Wertermittlung wird es - auf Grundlage von prognostizierten Erträgen - vor allem auch international als Kapitalwertverfahren für Rentabilitätsanalysen von Immobilieninvestitionen eingesetzt.

Funktionsweise bei der Verkehrswertermittlung:
Das DCF-Verfahren lässt sich in zwei Phasen einteilen. Die Prognosephase umfasst einen Zeitraum von zehn bis 15 Jahren. Dabei werden die zukünftigen Erträge sowie alle damit verbundenen Einflussgrößen prognostiziert und mit einem zuvor ermittelten Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.5 Der Diskontierungszinssatz entspricht nicht dem Liegenschaftszinssatz wie beim normierten Ertragswertverfahren, sondern wird aus risikoäquivalenten Kapitalanlagen abgeleitet.6
In der zweiten Phase, der sogenannten Restwertphase, wird anhand eines Vervielfältigers unter Beachtung der Restnutzungsdauer der Restwert ermittelt. Der Vervielfältiger lässt sich aus dem Diskontierungszinssatz der Prognosephase reduziert um die erwartete Wachstumsrate der Miete ableiten. Dabei kann die DCF-Methode formal wie folgt dargestellt werden:

 

Abbildung: Formel DCF-Methode
Quelle: Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.

Legende:
FCF = freier Cashflow
i = Diskontierungszinssatz
n = Jahre
RW = Restwert

Der freie Cashflow entspricht im Grundsatz dem jährlich, periodisch veränderlichen Reinertrag einer Immobilie. Dadurch kann ein höherer Detailierungsgrad sowie eine erhöhte Transparenz im Gegensatz zum Ertragswertverfahren hergestellt werden.7 Allerdings enthält es aufgrund der Ungewissheit über zukünftige Zahlungsströme einen entsprechenden Unsicherheitsfaktor.
Graphisch kann die DCF-Methode in der Immobilienbewertung wie folgt dargestellt werden:

Abbildung: DCF-Methode
Quelle: Eigene Darstellung

Funktionsweise in der Investitionsrechnung:
Bei der Investitionsrechnung mittels DCF-Methode werden aus der Cashflow-Darstellung über den gewählten Prognosezeitraum, der üblicherweise der Haltedauer einer Immobilieninvestition entspricht, der Nettobarwert sowie der interne Zinsfuß ermittelt, um über die wirtschaftliche Rentabilität einer Immobilieninvestition zu entscheiden.8 Weitere Kennzahlen sind aus diesem Verfahren mit relativ geringem Aufwand ableitbar. Auch können so unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten auf einer einheitlichen Basis miteinander verglichen werden, was die DCF-Methode in der globalen Immobilienwirtschaft zu einem äußerst beliebten Analyseinstrument macht.

  • 1 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.
  • 2 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit; Thomas, Matthias; Naubereit, Philipp (2008). Immobilienbewertung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 511-518.
  • 3 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.
  • 4 Vgl. Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit der juris GmbH (2010): Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV). Abrufbar im Internet. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/immowertv/gesamt.pdf, Stand: 08.08.2015.
  • 5 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.
  • 6 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit; Thomas, Matthias; Naubereit, Philipp (2008). Immobilienbewertung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 511-518.
  • 7 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.
  • 8 8 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 867.
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: 18.09.2019