Cashflow

In der Finanzwirtschaft bezeichnet man als Cashflow den in einem Unternehmen erwirtschafteten Überschuss, der entweder für Gewinnausschüttungen oder zur Deckung interner Investitionsauszahlungen verwendet werden kann.1
In der Immobilienpraxis ist der Cashflow die periodengerechte, detailgenaue Darstellung der Differenz der Ein-und Auszahlungen, die mit einer Immobilieninvestition verbunden sind. Die Cashflow-Projektion einer Immobilie wird zum Zweck der Immobilienwertermittlung, der Immobilieninvestition oder -finanzierung, aber auch als Business-Plan im laufenden Asset Management und in der Projektentwicklung aufgestellt. Entsprechend können aus dem Cashflow die Finanz- und Ertragskraft einer Immobilie oder eines Portfolios abgeleitet werden.2
Je nach betrachteter Zahlungsgröße sind unterschiedliche Arten zu differenzieren.
In der Immobilienwirtschaft können folgende Arten unterschieden werden:

Direkter (operativer) Cashflow:
Der direkte Cashflow berücksichtigt die Erst-Investitionskosten in t0, also zum Ankaufszeitpunkt der Immobilie. Hierzu gehören der Ankaufspreis der Immobilie sowie die Erwerbsnebenkosten (z.B. Makler, Notar, Grundbucheintragung). Einnahmen werden in einer dem Ankaufszeitpunkt t0 folgenden Periode tn überwiegend durch die Vermietung bzw. Verpachtung erzielt. Darüber hinaus fallen während der Haltephase einer Immobilie laufende Kosten innerhalb einer jeden Periode tn an. Diese umfassen beispielsweise Betriebskosten, Wartungskosten, Verwaltungskosten aber auch periodenspezifische Ausgaben, wie Modernisierungskosten. Am Ende der Haltephase der Immobilie entsteht i.d.R. ein positiver Cashflow durch den Verkauf der Immobilie abzüglich der damit verbundenen Veräußerungskosten. Der Einnahmenüberschuss je Periode ergibt sich aus der Differenz von Einnahmen und Ausgaben.3

Indirekter (Investment-)Cashflow:
Der aus dem direkten Cashflow abgeleitete Einnahmenüberschuss kann für den indirekten Cashflow verwendet werden. Hierzu zählen beispielsweise Fremdkapitalzinsen, Tilgung oder die Reinvestition in Finanzalternativen. Auch Steuerzahlungen sind im indirekten Cashflow zu berücksichtigen.4

Sowohl der direkte als auch der indirekte Cashflow sind für die Ermittlung von international etablierten Renditekennzahlen bei der dynamischen Investitionsrechnung nötig.5 Kennzahlen wie der Nettobarwert einer Investition oder der interne Zinsfuß können aus ihm abgeleitet werden. Zudem bildet der direkte Cashflow die Grundlage für die Verkehrswertermittlung nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Methode).
Der Cashflow einer Immobilie von der Ankaufsphase bis zur Verkaufsphase kann vereinfachend wie folgt dargestellt werden.

 

Abbildung: Immobilien-Cashflow
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Hoerr, Pamela (2011): Real Estate Asset Management. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 645.

 

Bedeutung in der Immobilienbewertung


Im Bereich der Immobilienbewertung beschreibt der sog. „Discounted Cashflow“ ein Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Objekten, die für den Kapitalanleger Einkünfte erzielen. Die zu erwartenden Cashflows werden dazu auf den Bewertungsstichtag auf einen Gegenwartswert abgezinst, wobei Faktoren wie die Inflationsrate oder prognostizierte Wertzuwächse berücksichtigt werden. Dadurch wird der Vergleich zwischen verschiedenen Investitionsalternativen ermöglicht.

  • 1 Vgl. Franke, Günter; Hax, Herbert (2003): Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 5. Aufl., Berlin Heidelberg, S. 15.
  • 2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 550.
  • 3 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 868-870.
  • 4 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 868-870.
  • 5 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 868-870.
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: 24.05.2019