Bruttomietzins

Der Bruttomietzins besteht aus dem tatsächlichen Mietzins (üblicherweise Nettokaltmiete) sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen. Häufig werden auch die Begriffe „Bruttowarmmiete“ und „Bruttokaltmiete“ hierfür synonym verwendet. Allerdings bestehen klare Unterschiede. Bei der Bruttowarmmiete oder auch Inklusivmiete sind die Betriebskosten mit der Zahlung der vereinbarten Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Die turnusmäßige Abrechnung der Betriebskosten findet nicht statt, womit der Vermieter auch keine Betriebskostennachzahlung vom Mieter verlangen kann. Gleichzeitig hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens.1
Die Bruttokaltmiete umfasst den Mietzins sowie sämtliche Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, außer Heiz- und Warmwasserkosten („kalte Betriebskosten“).Diese Form ist in der Praxis sowohl bei Gewerbe- als auch Wohnungsmietverträgen aufgrund der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989, wonach Heiz- und Warmwasser-Kosten nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind, üblich.3 Die Bruttowarmmiete ist nur noch in Ausnahmefällen (z.B. bei Boardinghäusern) anwendbar.

Grundsätzlich stellt die Bruttowarmmiete den Vermieter vor die Herausforderung, dass eine isolierte Anpassung der Betriebskosten nicht ohne Weiteres möglich ist. Vielmehr muss er den Bruttomietzins insgesamt erhöhen und dabei die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung beachten. Da diese jedoch überwiegend auf Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) basieren, kann die Mietanpassung nur sehr eingeschränkt umgesetzt werden.4
In der Praxis findet die Bruttowarmmiete aufgrund der Mietanpassungsschwierigkeiten nur selten Anwendung, sodass üblicherweise eine Nettokaltmiete sowie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden.
In der Rechtspraxis wird üblicherweise von Entgelt oder Mietzins gesprochen. Eine klare und einheitliche Differenzierung der Begrifflichkeiten findet nicht statt.5 In der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden daher für den Bruttomietzins oft unterschiedliche Begriffe synonym verwendet. Dabei sind folgende Unterschiede zu beachten:

• Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten
• Bruttowarmmiete/Inklusivmiete: Nettokaltmiete + Betriebskosten inklusive Heizkosten pauschal (es erfolgt keine Betriebskostenabrechnung)
• Warmmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung6

  • 1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 235.
  • 2 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007). Bruttomiete. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 180-181.
  • 3 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 235.
  • 4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 235.
  • 5 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007). Bruttomiete. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 180-181.
  • 6 Vgl. Zimmermann, Katrin (2015): Begriff, Definition Miete. Abrufbar im Internet. URL: http://www.urteile-mietrecht.net/Miete25.html, Stand: 12.08.2015.
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: 19.08.2019