Brutto-Grundfläche

Nach der DIN 277 ergibt sich die Brutto-Grundfläche (BGF) eines Gebäudes aus der Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen sowie deren konstruktiver Umschließung. Sie bemisst sich also nach den äußeren Abmessungen eines Gebäudes.1
Die BGF findet sowohl bei der Kostenkalkulation im Hochbau entsprechend der DIN 276, als auch bei den Normalherstellungskosten (NHK 2000/2010) für die Wertermittlung sowie beim Vergleich von Bauwerken Anwendung.2
Häufig wird fälschlicherweise die Brutto-Grundfläche mit der (Brutto-)Geschossfläche verwechselt oder gleichgesetzt.3 Die Geschossfläche ist gem. § 20 BauNVO nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Geschossen zu ermitteln. Dabei bleiben Nebenanlagen, Balkone, Loggien, Terrassen und bauliche Anlagen unberücksichtigt.4
Die Brutto-Grundfläche wird unterteilt in die Netto-Grundfläche und die Konstruktions-Grundfläche. Die Netto-Grundfläche (NGF) umfasst die Fläche der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen. Sie gliedert sich in die Nutzfläche (NF), technische Funktionsfläche (TF) und in die Verkehrsfläche (VF). Ferner zählen zur Netto-Grundfläche auch die Grundflächen von freiliegenden Installationen oder fest eingebauten Gegenständen (z.B. Ofen).
Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) ergibt sich aus der Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen. Dazu gehören u.a. Wände, Stützen, Schornsteine, Wandnischen, Wandöffnungen, Fenster, Türen usw.5
Somit kann die BGF vereinfachend wie folgt dargestellt werden:

BGF = NGF + KGF
NGF = NF + TF + VF6

Die Grundflächen von Bauwerken sind entsprechend ihrer Zugehörigkeit zu folgenden drei Bereichen getrennt zu berechnen:
Bereich a): „Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen.“ Dazu zählen die Grundflächen des Kellergeschosses, Erdgeschosses, Obergeschosses, Dachgeschosses.
Bereich b): „Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen.“ Hierzu zählen Durchfahrten, überdeckte Balkone oder Loggias.
Bereich c): „Nicht überdeckt.“ Dazu zählen nicht überdeckte Balkone oder nicht überdeckte Terrassen. Dachüberstände gelten in diesem Zusammenhang nicht als Überdeckung.7

Bei der Berechnung der BGF finden u.a. Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen und nicht nutzbare Dachflächen keine Berücksichtigung. Dabei handelt es sich um Flächen, die keine nutzbaren Grundrissebenen sind.8 Bei der Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren finden diese Bestandteile des Bauwerks als „besondere Bauteile“ Eingang in die Berechnung.

Die DIN 277 umfasst darüber hinaus einige detaillierte Vorgaben für die Berechnung der BGF, die im Einzelfall unbedingt berücksichtigt werden müssen.
  • 1 Vgl. Schulz-Eickhorst, Antje; Focke, Christian; Pelzeter, Andrea (2008): Art und Maß der baulichen Nutzung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 156.
  • 2 Vgl. Weber, Ulrich (2007): Brutto-Grundfläche (BGF). In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 178.
  • 3 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 224-226
  • 4 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO). § 20 Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche. Abrufbar im Internet. URL http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__20.html. Stand: 26.09.2015.
  • 5 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 224-226.
  • 6 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 224-226.
  • 7 Vgl. Weber, Ulrich (2007): Brutto-Grundfläche (BGF). In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 178.
  • 8 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 224-226.
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: 17.06.2019