Bebauungsplan

Der Bebauungsplan (B-Plan) regelt die Baurechte für Eigentümer von Grundstücken, die sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden.1 Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung. Durch die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung hat der B-Plan Rechtsnormqualität. In der Regel bezieht sich der B-Plan auf ein bestimmtes Gemeindegebiet.
Grundsätzlich ist er aus dem gültigen Flächennutzungsplan heraus zu entwickeln. In Ausnahmefällen kann von diesem Grundsatz abgewichen werden.2
Der Bebauungsplan setzt sich aus einer Zeichnung mit textlichen Angaben zusammen. Die Zeichnung grenzt den B-Plan räumlich ab. Die textlichen Angaben geben die Festsetzungen der Rechtsnorm an. Hierzu gehören insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung, welche sich aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergeben. Als Art der baulichen Nutzung kann die Gemeinde den Gebietstyp festlegen. Hierzu gehören beispielsweise das Allgemeine Wohngebiet (WA), Kerngebiet (MK) usw. Als Maß der baulichen Nutzung werden üblicherweise Festsetzungen zur Geschoss- und Grundfläche getroffen. Dabei stellen die Kennziffern der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Grundflächenzahl (GRZ) die maßgeblichen Grenzen für die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke dar.3 Sämtliche zulässigen Festsetzungsmöglichkeiten der Gemeinde sind in einem Katalog des §9 Abs. 1 Nr. 1 bis 26 BauGB in Verbindung mit den Absätzen 2 bis 4 dargestellt. Daneben muss nach § 9 Abs. 7 BauGB auch der räumliche Geltungsbereich festgelegt werden.
Grundsätzlich wird zwischen einem qualifizierten und einem einfachen Bebauungsplan unterschieden. Ein qualifizierter B-Plan liegt vor, wenn Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung getroffen sind und die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen enthalten sind.4 Einfache Bebauungspläne haben einen begrenzten Regelungsinhalt und werden angewendet, wenn die Gemeinde zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche Einfluss auf die Bebauung nehmen will. Dieser eignet sich vor allem für Nutzungsausschlüsse bzw. Nutzungseinschränkungen. So kann beispielsweise die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben gesteuert werden.5
Des Weiteren existiert der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB. Dieser ist zwar weitestgehend mit herkömmlichen Bebauungsplänen identisch, allerdings ist er nach Maßgabe eines Vorhaben- und Erschließungsplanes auf ein bestimmtes Bauprojekt zugeschnitten, das nach gegebenem Baurecht nicht zulässig wäre. Dabei verpflichtet sich der Vorhabensdurchführende gegenüber der Gemeinde, das Projekt innerhalb eines bestimmten Zeitraumes durchzuführen sowie die Planungs- und Erschließungskosten zumindest teilweise zu tragen.
Ergänzt werden alle Bebauungspläne durch eine sogenannte Begründung, welche die Ziele, Zwecke und Auswirkungen des Bebauungsplanes darlegen. Die Begründung wird durch den Umweltbericht ergänzt, der die Ergebnisse der Umweltprüfung zusammenfasst.6
  • 1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 164.
  • 2 Vgl. Fleckenstein, Martin (2014): Städtebaurecht. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1064.
  • 3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 133-134.
  • 4 Vgl. Fleckenstein, Martin (2014): Städtebaurecht. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1064.
  • 5 Vgl. Schulz-Eickhorst, Antje; Focke, Christian; Pelzeter, Andrea (2008): Art und Maß der baulichen Nutzung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 149.
  • 6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 133-134.
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: 15.06.2019