Baugenehmigung

Als Baugenehmigung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde für ein Bauvorhaben bezeichnet.1

Eine Baugenehmigung benötigt üblicherweise, wer ein Bauvorhaben plant. Sie entscheidet darüber, was gebaut werden darf. Bauten, die nicht genehmigt wurden, sind formell illegal („Schwarzbau“).2

Die Baugenehmigungsverfahren und die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden sind abhängig von der jeweiligen Landesbauordnung in den Bundesländern, wodurch landesspezifische Unterschiede bestehen.
Genehmigungsbedürftig sind neben Neubauten üblicherweise auch Umbauten, Nutzungsänderungen und Abbrucharbeiten. Die einzelnen genehmigungsbedürftigen Vorhaben werden in den Landesbauordnungen aufgelistet. Unabhängig von den einzelnen landesspezifischen Regelungen wird im Rahmen des Genehmigungsverfahrens durch die Bauaufsichtsbehörde ein Regel-Prüfprogramm abgearbeitet. Dabei findet eine Prüfung im Sinne der öffentlich-rechtlichen Vorschriften statt. Dieser Prozess wird gestartet, sobald der Bauantrag mit den Bauvorlagen bei der jeweiligen Behörde eingereicht wurde.3

Sobald die Baugenehmigung beim Antragsteller schriftlich eingeht, gilt diese als wirksam. Sofern das Vorhaben genehmigt wurde, muss die Baugenehmigung keine Begründung enthalten. Wurde die Baugenehmigung nicht erteilt, gilt eine Begründungspflicht nach allgemeinem Verwaltungsrecht.4

Werden lediglich einzelne, sukzessive zu realisierende Abschnitte eines Vorhabens geplant, so können neben der Baugenehmigung auch Teilbaugenehmigungen beantragt werden. Auch Vorbescheide zur planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben können generell eingeholt werden.5

Eine Baugenehmigung bezieht sich stets auf das jeweilige Grundstück und kann folglich mit dem Grundstück verkauft werden. Der jeweilige Käufer kann die Baugenehmigung entsprechend ausnutzen, ohne dass die Behörde dies verhindern könnte.6

Sofern nicht innerhalb von vier Jahren nach Bekanntgabe der Baugenehmigung bzw. Teilbaugenehmigung mit dem Vorhaben begonnen wird oder wenn die Bauausführung vier Jahre unterbrochen wurde, erlischt die Baugenehmigung automatisch. Diese Fristen können durch Angabe im Genehmigungsbescheid variieren.7

Die Baugenehmigung muss grundsätzlich als Kopie auf der Baustelle bereitgehalten werden. Auch dürfen die Bauarbeiten frühestens mit dem Vorliegen der Baugenehmigung begonnen werden, sodass eine entsprechende Prüfung durch das beauftrage Bauunternehmen notwendig ist; dies auch vor dem Hintergrund, dass sich durch die Genehmigung vielseitige Auswirkungen auf Verträge über die Bauausführung ergeben können.8

  • 1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 139.
  • 2 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 64-65.
  • 3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin: Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 129-130.
  • 4 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 64-65.
  • 5 5 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin: Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 129-130.
  • 6 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 64-65.
  • 7 Vgl. Danz, Hartmut (2007). Baugenehmigung. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 84-85.
  • 8 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 64-65.
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: 25.06.2019