Anschaffungskosten

Anschaffungskosten bilden die Basis für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung). Sie sind definiert in § 255 Abs. 1 HGB wie folgt:

„Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten.
Anschaffungskostenpreisminderungen sind abzusetzen.“1

Beim Immobilienerwerb beziehen sich die Anschaffungskosten auf den Kaufpreis abzüglich des relevanten Bodenwertes. Letzterer wird durch den Verkehrswert definiert, der sich aus dem Bodenrichtwert ableitet. Neben dem Kaufpreis für das Gebäude sind auch Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Kosten für die Due Diligence, Grunderwerbsteuer, etc.) bei den Anschaffungskosten zu berücksichtigen.2 Diese werden aufgeteilt in einen dem Bodenwert gehörenden Anteil und einen dem Gebäudewert entsprechenden Anteil. Letzterer fließt in die Bemessungsgrundlage der AfA ein.
Finanzierungskosten sowie die dabei anfallenden Gebühren für Notar und Grundbuch zählen nicht zu den Anschaffungskosten, sondern finden als Werbungskosten steuerliche Berücksichtigung.3

Wenn nach Anschaffung einer Immobilie innerhalb von drei Jahren mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes für den Gebäudeerhalt investiert werden, stellen diese Investitionen nachträgliche Anschaffungskosten dar und müssen entsprechend über die Abschreibungssätze der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden. Wird diese Grenze nicht überschritten, können die Kosten als Werbungskosten abgezogen werden. Maßgeblich sind dabei die Rechnungsbeträge exklusive Mehrwertsteuer. Jährlich wiederkehrende Maßnahmen zählen nicht dazu.4

Für die Frage der sofortigen Abzugsfähigkeit des Erhaltungsaufwandes oder seiner Aktivierung ist es relevant, ob die Aufwendung dazu dient, die Immobilie in einen gem. § 255 HGB „betriebsbereiten Zustand“ zu versetzen. Dies ist insbesondere bei Gebäuden der Fall, die zum Zeitpunkt des Erwerbes nicht genutzt sind. Wird die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs genutzt, ist von einem betriebsbereiten Zustand auszugehen. Allerdings sind Instandsetzungen und Modernisierungen als nachträgliche Anschaffungskosten zu bezeichnen, wenn sie in ihrer Gesamtheit eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes darstellen und innerhalb der oben genannten Frist und Höhe umgesetzt werden.
Ferner können Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne des § 255 HGB führen, wenn diese den Nutzungswert des Gebäudes steigern.5
  • 1 Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Handelsgesetzbuch § 255 Bewertungsmaßstäbe. Abrufbar im Internet. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/hgb/__255.html. Stand: 15.7.2015.
  • 2 Vgl. Sailer, Grabener, Matzen (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z, 10. Auflage, München, S. 79.
  • 3 Vgl. Haufe Gruppe (Herausgeber), Steuern.de (2015): Anschaffungskosten und Herstellungskosten bei Gebäuden. Abrufbar im Internet. URL: http://www.steuern.de/anschaffungskosten-gebaeude.html. Stand: 07.07.2015.
  • 4 Vgl. Sailer, Grabener, Matzen (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z, 10. Auflage, München, S. 79.
  • 5 Vgl. Sailer, Grabener, Matzen (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z, 10. Auflage, München, S. 79.
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: 17.01.2019