Abnahmeverpflichtung

Gemäß § 640 BGB ist der Auftragnehmer eines Werkes verpflichtet, die vom Auftraggeber erbrachten Leistungen körperlich entgegenzunehmen und zu erklären, dass er das Werk als in der Hauptsache vertragsgemäß anerkenne. Er muss also das vertragsgemäß hergestellte Werk abnehmen, sofern das Werk die vereinbarte Beschaffenheit liefert. Dies schreibt auch § 12 VOB/B vor, wonach die Abnahme binnen zwölf Werktagen nach Fertigstellung und deren Bekanntgabe durch den Auftragnehmer erfolgen muss.1

Die Abnahme und deren Zeitpunkt sind von außerordentlicher Bedeutung für die Abwicklung des Bauvertrages. Durch sie wird die Vergütung des Werkes fällig, die Verjährungsfristen für Mängelansprüche beginnen zu laufen und die Gefahr geht auf den Auftragnehmer über. Ferner geht die Darlegungs- und Beweislast für bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehaltene Mängel auf den Auftraggeber über. Zeitgleich gehen auch nicht vorbehaltene Ansprüche wegen bekannter Mängel und Vertragsstrafen unter. Dies sollte der Auftraggeber sich daher vorbehalten.2 Die weitreichende Bedeutung führt dazu, dass die Abnahme eine der Hauptpflichten des Auftraggebers bei Bauverträgen darstellt. Die Erfüllung der Abnahmeverpflichtung kann deshalb vom Auftragnehmer im Notfall auch eingeklagt werden. Die genauen Fristen und Besonderheiten gemäß VOB/B sind dabei allerdings zu beachten.3

Sowohl das BGB als auch das VOB/B schreiben keine zwingende Formvorschrift für die Abnahme vor. Entsprechend kann sie auf unterschiedliche Weise erfolgen. In § 12 VOB/B wird die Möglichkeit der förmlichen Abnahme, die auf Verlangen einer Partei durchzuführen ist, beschrieben. Die förmliche Abnahme kann allerdings bereits im Vertrag vereinbart werden, was üblicherweise zu empfehlen ist. Bei dieser Form der Abnahme wird bei einer gemeinsamen Begehung der Befund protokolliert und Vorbehalte des Auftraggebers wegen Mängeln und Vertragsstrafen sowie diesbezügliche Einwände des Auftragnehmers aufgezeichnet.4

Sofern keine förmliche Abnahme vereinbart oder gewünscht wurde, gilt im VOB/B-Vertrag mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Fertigstellungsmeldung durch den Auftragnehmer das Werk als abgenommen (fiktive Abnahme).5

Eine andere Form der Abnahme kann durch die Ingebrauchnahme erfolgen. Sofern der Auftraggeber das Werk in Gebrauch nimmt, gilt nach Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Ingebrauchnahme das Werk als abgenommen. Diese Regelung gilt nicht, sofern bereits vor Ingebrauchnahme Mängel gerügt wurden. Sowohl die fiktive Abnahme als auch die durch Ingebrauchnahme kann vertraglich ausgeschlossen werden.

Von der Abnahme durch den Auftragnehmer ist die öffentlich-rechtliche und technische Abnahme durch die Baubehörde zu unterscheiden. Hierbei handelt es sich lediglich um die Überprüfung des Bauwerks auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und den sicherheitstechnischen Vorgaben sowie die Abnahme der haustechnischen Anlagen.6
  • 1 Vgl. Löchner, Stefan; Reischauer, Thomas (2014): Bauverträge. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 556.
  • 2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 200-201.
  • 3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 135.
  • 4 Vgl. Löchner, Stefan; Reischauer, Thomas (2014): Bauverträge. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 556.
  • 5 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 135.
  • 6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 200-201.
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: 18.09.2019